Refus de prêt immobilier : comment contourner ce taux d'usure qui vous empêche d'acheter ?

Taux Empruntis relevés le 18/07/2022

Pour protéger l’emprunteur contre d’éventuels abus, la Banque de France fixe un taux d’usure qui permet de limiter les pratiques des organismes de prêt. Toutefois, conjugué à une hausse rapide des taux, ce seuil peut également exclure du financement des emprunteurs pourtant solvables. Retour sur le principe du taux de l’usure et les solutions pour déjouer cette contrainte.

Le taux d’usure, un frein pour votre demande de financement ?

Le taux d’usure représente le taux maximum que les organismes de crédit sont autorisés à fixer pour un prêt immobilier. Tous les trimestres, la Banque de France met à jour ces taux d’usure sur la base des taux d’intérêts appliqués au trimestre précédent.

Le taux d’usure comprend ainsi le taux annuel effectif global (TAEG) maximum qu’une banque peut fixer dans une offre de crédit. Pour rappel, le TAEG intègre plusieurs éléments en plus du taux d’intérêt. Il s’agit notamment des frais annexes constitués par l’assurance emprunteur, mais aussi les frais de garantie et les frais de dossier. Si le TAEG généré par la demande de prêt est supérieur au plafond légal du taux d’usure, le crédit est refusé.

Toutefois, si le taux de l’usure a été réévalué en juillet dernier et s’élève à 2,57 % désormais pour les crédits de plus de 20 ans, son augmentation ne suffit pas à compenser la remontée rapide des taux d’emprunt. La faiblesse des taux d’usure actuellement pratiqués freine ainsi l’accès au crédit immobilier pour certains emprunteurs plus fragiles à l’instar des primo-accédants ou des seniors, selon les cas. Mais il existe certains leviers qui peuvent permettre de passer en dessous du taux d’usure.

L’assurance emprunteur pour être en-dessous du taux de l’usure

Il faut savoir que le coût de l’assurance de prêt représente une part non négligeable du crédit. En effet, c’est le 2^ème poste de dépense après les intérêts bancaires et ils peuvent représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit. Avec la délégation d’assurance, il est possible pour certains profils emprunteurs de diminuer le coût de leur couverture et de passer ainsi en dessous du taux de l’usure. 

En cas d’impossibilité de négocier une assurance de prêt moins onéreuse, certains assureurs peuvent proposer de jouer sur les quotités. En effet, l’organisme peut proposer à deux co-emprunteurs de compter uniquement les garanties obligatoires dans les quotités minimales exigées (au minimum 100 %).

Exemple : un couple assuré à 50/50% sur les garanties obligatoires, se verra attribuer les garanties facultatives (pour plus de protection) sur les quotités supplémentaires (50%/50%). Car au-delà des quotités minimales (100% au total), les garanties facultatives n’entrent pas dans le TAEG.

Cette solution est donc proposée par certains organismes et permet de réduire mécaniquement le poids de l’assurance de prêt qui entre dans le calcul du TAEG.

Avoir recours au prêt à taux variable

Autre solution, qui revient depuis peu, après avoir disparu ces dernières années : les prêts à taux variables. Contrairement aux taux fixes, les taux variables évoluent chaque année en fonction de l’indice monétaire de référence (le plus souvent l’Euribor). Le taux variable peut être capé à 1, 2, etc. Ce qui permet de limiter la variation à la hausse ou à la baisse. L’intérêt du taux variable capé est que si les taux immobiliers baissent, la variation se répercute sur votre crédit immobilier sans que vous n’ayez à renégocier votre contrat. De plus, le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe. Ce qui permettrait de passer en dessous du taux d’usure.

Toutefois, il faut rappeler que le taux variable peut être risqué en fonction de l’évolution du marché. De plus, toutes les banques ne le proposent pas et les modalités peuvent différer.

Constituer une SCI familiale pour baisser son TAEG

En cas de non-éligibilité au prêt immobilier, il faut savoir que si le projet est conduit dans le cadre d’une SCI ou Société Civile Immobilière familiale, il peut ne être soumis aux taux usuraires. Une SCI est considérée comme personne morale et non physique. À ce titre, le taux de l’usure s’applique seulement sur les découverts en compte, soit un taux largement supérieur aux taux légaux qui concernent les crédits immobiliers accordés aux particuliers.

Vérifier son éligibilité aux prêts aidés

Autre option qui permet de passer sous le seuil d’usure c’est de recourir aux prêts aidés. Distribués par les banques ayant signé une convention avec l’Etat, ces prêts réglementés, permettent aux primo-accédants ainsi qu’aux emprunteur aux revenus modestes de réduire le coût total de leur crédit. Il est donc vivement conseillé de vérifier son éligibilité aux prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou encore le prêt PAS.

Faire appel à un courtier spécialisé

Enfin, il est plus que jamais nécessaire de faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Avec le contexte actuel, ce professionnel, fort de ses connaissances en crédit, pourra conseiller l’emprunteur sur les leviers possibles pour augmenter ses chances d’être financé. De plus, grâce à son expertise et son réseau, il oriente rapidement l’emprunteur vers l’organisme le plus à même de le financer.