Quel est l’impact des bonnes nouvelles du marché du crédit sur les projets des particuliers ? A l’approche du printemps de l’immobilier, notre étude Empruntis fait le point : qui sont les porteurs de projet début 2024, et quel projet ont-ils ? Nous avons comparé les deux premiers mois de l’année 2022, 2023 et 2024.
Taux Empruntis relevés le 04/12/2024
Combien de particuliers ont un projet immo en 2024 ?
Avec un taux immobilier sur 20 ans à 4 % et des conditions de financement favorables, les porteurs de projets font-ils leur retour, et dans quelles proportions ?
Bonne nouvelle : sans parler de franche reprise, un frémissement a bel et bien lieu… c’est la première conclusion de notre étude. Si le nombre de particuliers ayant un projet baisse de 33 % en janvier et de 26 % en février par rapport à 2023, certains signaux interpellent : la baisse est moins forte en février qu’en janvier (- 7 points) et le nombre de porteurs de projet grimpe de 20 % par rapport à la moyenne mensuelle des 6 derniers mois de 2023.
A l’avantage de 2023, l’année a connu des taux à 2,65 % et des candidats à l’achat qui y croyaient encore… quand l’année 2024 s’ouvre sur un passif de 18 mois pendant lesquels les ménages ont pris toute la mesure de la difficulté et du coût d’un emprunt immobilier.
Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis, analyse : "Il aura fallu 12 mois pour que le marché réagisse à la hausse des taux, il en faudra probablement moins pour que les bonnes nouvelles aient un impact mais il est tout de même raisonnable d’imaginer qu’il nous faille au moins un semestre".
Un attentisme qui s’explique, quand certains acteurs s’avancent sur des taux à 3 % en fin d’année (difficile de tabler sur un tel taux en fin d’année quand il est impossible de prévoir ceux du mois suivant), et d’autres, sur une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, quand il est difficile d’imaginer une décote sur des biens qui concentreront une demande d’autant plus exigeante que le crédit se paye "cher".
Que souhaitent-ils acheter ?
86 % des porteurs de projet souhaitent acquérir leur résidence principale : une part identique à 2022 et en léger recul par rapport à 2023. La part des primo-accédants est en progression, et retrouve son niveau de 2022, soit 81 % (+ 1 point par rapport à janvier/février 2023).
Le volume que représentent les primo-accédants se contracte moins que celui des secundo (-34 % contre -35 %) : un chiffre à analyser comme une confiance qui change de camp, les primo étant portés par l’évolution des conditions de financement, quand la faible offre de biens montre une plus grande frilosité des secundo. Entre 2022 et 2023, la situation était inversée, avec un volume de primo-accédants en recul de 14 % contre 8 % pour les secundo.
Le projet numéro un ? Un bien ancien ! C’est l’intention d’achat de plus de 79 % des primo-accédants, de 89 % des secundo-accédants et de 87 % des investisseurs. Des chiffres globalement en progression :
|
Catégorie du porteur de projet |
Achat dans l’ancien envisagé en 2024 |
Achat dans l’ancien envisagé en 2023 |
Achat dans l’ancien envisagé en 2022 |
|---|---|---|---|
|
Primo-accédant |
79 % |
79 % |
74 % |
|
Secundo-accédant |
89 % |
85 % |
82 % |
|
Investisseur |
87 % |
82 % |
80 % |
A contrario, faire construire sa maison n’est envisagé que par 7 % des primo-accédants (9 % en 2023 et 2022) et 5 % des secundo (alors qu’ils étaient 10 % en 2023 et 9 % en 2022).
Avec le durcissement des conditions, les primo se tournent davantage vers un achat d’appartement : c’est le cas de 42 % d’entre eux, contre 40 % en 2023 et 38 % en 2022. Mais on le voit, la maison conserve tout de même son attractivité ! C’est également le cas pour les secundo, qui ne sont que 24 % à envisager un achat d’appartement (23 % en 2023 et 21 % en 2022).
Enfin côté achat neuf, si ce projet reprend des couleurs auprès des primo-accédants (12 % en 2023 contre 14 % en 2024), les secundo-accédants et les investisseurs locatifs y demeurent moins sensibles (cela représente respectivement 6 % et 12 % des projets).
Quelle enveloppe ont-ils ?
Parlons chiffres à présent ! L’étude Empruntis nous enseigne que les porteurs de projet disposent de revenus plus élevés en 2024 :
- ceux des primo-accédants progressent de 2 % par rapport à 2023 et de 6 % par rapport à 2022 ;
- les revenus des secundo-accédants sont en hausse de 5 % par rapport à 2023
- les investisseurs disposent de revenus en hausse de 4 % par rapport à 2023 et de 15 % même, par rapport à 2022.
Autre enseignement : si l’apport personnel est stable, sa part devient plus importante dans le financement d’un projet :
- les primo-accédants disposent de 50 289 €, ce qui représente une quote-part de 17 % dans le projet (hausse de 4 points). A noter que ce montant est en hausse de 14 % par rapport à 2022 ;
- les secundo disposent de 10 328 € revente incluse, soit une quote-part de 24 % dans le projet. Le prêt relais n’est plus envisagé que pour 28 % d’entre eux, contre 35 % en 2023 : un autre signe de leur frilosité vis-à-vis du marché ;
- les investisseurs gonflent leur apport de 5 % par rapport à 2023 pour proposer 37 705 € (mais proposaient 38 196 € en 2022). La part de l’enveloppe globale progresse, passant de 11 % en 2023 à 17 % en 2024.
Comme le conclut Cécile Roquelaure, "2023 aura été une année singulière à de nombreux égards, mais elle aura surtout engagé des candidats à l’achat quand ils espéraient profiter de ce qu’ils estimaient être la dernière fenêtre de tir pour acheter.
Force est de constater qu’en ce début d’année 2024, les aspirants acquéreurs sont mieux informés et probablement plus lucides sur les conditions de marché. Leur profil, plus robuste en matière de revenus et de quote-part d’apport, est un atout pour la reprise du marché dans les semaines à venir car ils constituent notre vivier du printemps de l’immobilier : 9 sur 10 sont encore à l’étape de la recherche ! Un début de reprise portée par des conditions de crédit bien plus favorables".
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