Prêt progressif : une solution pour réduire son taux d'endettement ?

Avec un taux d’endettement fixé strictement à 33% par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), de nombreux ménages rencontrent de réelles difficultés pour décrocher le crédit immobilier qui financera leur projet d’acquisition. Afin de les y aider, certaines banques ont remis au goût du jour un montage immobilier utilisé au début des années 2000 : le crédit progressif. 

Un durcissement des règles d’accès au crédit immobilier

Afin de lutter contre l’augmentation du taux d’endettement des Français, le Haut Conseil de stabilité financière a exhorté les établissements prêteurs à respecter deux critères : les revenus doivent être au moins trois fois supérieurs à la mensualité remboursée et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. Les primo-accédants qui profitaient jusqu’alors des taux très bas se voient rappelés à l’ordre pour se conformer à ces deux règles qui éloignent les dossiers les moins solides. Avec la mensualité progressive proposée par certaines banques pour contourner ce resserrement des règles d’accès au crédit immobilier, l’emprunteur peut soit réduire le montant de ses remboursements, donc son taux d’endettement, soit emprunter davantage. A noter que le crédit immobilier à mensualités progressives s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent adapter leurs mensualités de prêt aux évolutions de leurs revenus. 

La mensualité progressive : un fonctionnement très simple

Si le taux d’endettement est trop élevé, les mensualités progressives auront pour objectif de le baisser. Les échéances du prêt immobilier seront ainsi moins élevées la première année puis elles augmenteront chaque année suivante de 1% pour les primo-accédants et de 1,50% pour les investisseurs. Grâce au prêt immobilier à mensualités progressives, le taux d’endettement est réduit en début de crédit. Si en revanche le taux d’endettement est correct, la mensualité progressive permet d’emprunter davantage sans le dépasser. 

Comprendre l'enjeu de ce type de crédit

La mensualité progressive a néanmoins des conséquences sur le coût du crédit immobilier. En effet, le capital sera moins vite amorti les premières années. Avec un taux du prêt immobilier calculé sur le capital restant dû, la somme à rembourser sera donc plus importante. Par ailleurs, les biens sont très souvent revendus au bout de 8 à 10 ans, le capital à solder sera également plus élevé sans compter les indemnités de remboursement anticipé, proportionnelles à ce capital. Enfin, le taux d’endettement va augmenter avec le temps, à défaut de revenus supplémentaires et si de nouvelles charges apparaissent, l’emprunteur se retrouvera en difficulté. Le dispositif est donc plutôt réservé aux jeunes cadres ou ingénieurs en début de carrière dont on sait que les revenus vont progresser.