Passoires énergétiques : une bombe à retardement pour les propriétaires ?

Depuis le 1er février 2024, le prix de l'électricité pour les Français a augmenté de 8,6 %. Une augmentation de prix dans la lignée des années précédentes. C’est donc dans ce contexte de crise énergétique que les réglementations du diagnostic de performance énergétique (DPE) se durcissent petit à petit, suivant l'objectif fixé ayant pour but l’interdiction à la location de biens n’ayant pas minimum un DPE D pour 2034.

Des études récentes menées par SeLoger et les Notaires du Grand Paris appuient sur l’influence du DPE sur le marché immobilier, à l’aube de la dernière réforme DPE  du 1er Juillet 2024, définissant le mode de calcul du DPE pour les logements de moins de 40m².

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Le nombre de passoires énergétiques explose

Au dernier décompte, on estime que la part de passoires thermiques est de 17 % en France, avec une augmentation de 8 % avant la réforme du 1er Juillet 2024, élevant le nombre de logements considérés comme passoires thermiques à 5,2 millions. Mais la répartition de ces derniers est assez inégale, en effet les petits logements étaient désavantagés par le mode de calcul du DPE. Un état de fait particulièrement visible en Île-de-France, où 35 % des logements seraient des passoires thermiques.

La part des Passoires thermiques parmi les ventes

L’objectif de la rénovation énergétique du parc immobilier français a été une des priorités politiques des derniers mandats présidentiels. Entre mises à disposition d’aides à la rénovation, et interdiction progressive de la mise en location des passoires, le marché immobilier s’est transformé en une décennie.

On a pu observer une chute de vente du nombre de logements classés passoires thermiques. En 2013, la part de logements en vente classés F ou G était de 20 %, un chiffre qui chute à 10,2 % en 2021.

Mais cette dynamique s’est stoppée. La perspective d’une décote du prix du bien pour les logements non rénovés a poussé les propriétaires à mettre en vente. Ce qui explique que depuis 2022, la part de logements en vente considérés comme passoire thermique a réaugmenté. En effet, la part de logements classés F ou G a atteint 19,6 % en 2022 puis 20,5 % en 2023.

Un levier pour la négociation

Au dernier trimestre 2022, les passoires thermiques représentaient 19,2 % des biens en vente sur SeLoger, contre 16 % un an plus tôt.

Cependant, cet effet peut être nuancé. En effet, les annonces sont maintenant mieux renseignées. Alors que le DPE n’était renseigné que dans 70 % des annonces en novembre 2021, son inscription sur les annonces a bondi à 83 % en 1 an seulement.

Avec un calendrier progressif d’interdiction à la location pour les passoires énergétiques, la situation est donc propice à la négociation pour les futurs acheteurs. Si ces derniers font déjà part d’une légère facilité à la négociation (69 % contre 66 % pour les autres biens), c’est surtout sur la marge de négociation que les passoires se démarquent. Avec une marge de négociation moyenne de 5,6 % du prix, lorsque les biens possédant de meilleurs classements énergétiques laissent en moyenne 3,7 % de marge de négociation.

Quel est le prix des passoires énergétiques ? 

Dans un marché immobilier qui connaît déjà une période de baisse des prix, l’impact du DPE sur le prix d’un bien peut permettre de faire encore  baisser le prix. SeLoger prévoit que le fossé qui sépare les prix entre les passoires thermiques et les biens avec une bonne note DPE pourrait continuer à se creuser dans les mois et les années à venir. Parce que les prix des passoires énergétiques augmentent plus lentement que les autres biens immobiliers.

Depuis le mois de Juillet 2021, le prix des logements classés F ou G n’a connu qu’une faible augmentation de 3,7 %, tandis que celui des biens classés A, B, C, D, E ont eux connu une hausse moyenne de 7 % sur la même période.

Une différence d’autant plus marquée dans les milieux ruraux, où la hausse pour les logements entre A et E a été de 13,3 %, tandis que les passoires thermiques ont connu une hausse quasiment moitié moins forte (7,4 %).