Marché immobilier : les vendeurs sont-ils toujours en position de force ?

Le débat sur le diagnostic du marché immobilier n’est pas tranché, entre les tenants d’un recul des prix et ceux qui voient la courbe continuer de progresser en dépit du contexte sanitaire. Alors que Marc Touati prédit une chute de 20% d’ici 2022, SeLoger relève en septembre une hausse de 5,4%. 

Deux visions opposées

D’un côté, Marc Touati, économiste reconnu et président du cabinet de conseil ACDEFI, annonce dans « Reset – Quel nouveau monde pour demain ? » un éclatement prochain de la bulle immobilière en raison de ses tarifs déconnectés des revenus des ménages. Son pronostic : -20% sur les prix de l’immobilier en moyenne d’ici 2022 ! De l’autre, Cédric Lavaud, vice-président du fichier AMEPI (un service de mise en commun des mandats entre agents immobiliers) et président de la FNAIM en Moselle, interrogé par Radio Immo, observe au contraire une progression des prix. Et le dernier baromètre LPI-SeLoger lui donne raison : +5,4% sur un an dans l’ancien à fin septembre ! Le recul de l’activité n’aurait pas affecté les tarifs. 

Marc Touati entrevoit un resserrement de l’offre et de la demande

Pour Marc Touati, le mouvement de recul à venir s’explique par un rééquilibrage entre l’offre et la demande. La première serait boostée par les ménages en difficulté financière en raison de la crise économique, et donc contraints de vendre leur logement pour retrouver un capital ne supportant plus des mensualités de prêt immobilier devenues trop importantes. Les difficultés des investisseurs pourraient également amener des biens en location sur le marché de la vente, de même que les biens issus de successions dans un contexte d’augmentation de la mortalité des personnes âgées – la génération du baby boom. En face, la demande serait fragilisée elle aussi par le durcissement par le HCSF en 2019, et confirmé en septembre 2020, des conditions d’octroi du prêt immobilier et la baisse de la solvabilité des ménages avec l’augmentation du chômage (11% d’ici la fin de l’année). Offre en diminution et demande en progression : la collision de ces deux courbes tire les prix de l’immobilier vers le bas ! 

Cédric Lavaud voit des acquéreurs fidèles à l’immobilier

Pour Cédric Lavaud en revanche, la lecture est bien différence. Il a vu l’offre de logements se réduire dans l’agglomération de Metz alors que la demande est soutenue par des ménages désireux de changer d’air depuis le confinement et galvanisés par les taux bas de crédit immobilier actuels. Les prix ne sont donc pas près de reculer et c’est même tout l’inverse pour les biens répondant aux attentes du marché. « Tout le monde veut la même chose » déclare-t-il dans Le Grand rendez-vous de l’immobilier. Dans ces cas-là, le vendeur a tout loisir de conclure la vente au meilleur prix. « Les acheteurs sont toujours là et l’immobilier est toujours identifié comme une valeur refuge par excellence » soutient-il tout en se montrant prudent quant à l’évolution de la situation. Il rappelle l’importance du courtier : « Le courtier en prêt immobilier est un interlocuteur privilégié car il parle "client". C’est un intermédiaire très important dans la chaine de l’acquisition ».