Logements exigus : le Conseil d'État met un coup d'arrêt au décret controversé

Le 29 août 2024, le Conseil d’État a rendu une décision importante, annulant plusieurs dispositions du décret du 29 juillet 2023, qui régissait les règles sanitaires des biens immobiliers en location ou mis à disposition. Ce texte avait pour but de nationaliser des normes relatives à la salubrité des logements, jusqu’alors fixées localement par des règlements préfectoraux. Parmi les dispositions annulées, figure celle concernant la hauteur sous plafond des habitations, un élément central dans l’évaluation de la décence d’un logement.

Taux Empruntis relevés le 04/12/2024

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement décent, selon la loi, doit respecter cinq critères fondamentaux pour garantir un cadre de vie sain et sécurisé.

• Surface et volume minimaux : le logement doit offrir une surface habitable suffisante et un volume adéquat pour permettre une vie décente.
• Performance énergétique : l’habitat doit respecter des normes minimales de performance énergétique pour éviter les pertes de chaleur et réduire la consommation.
• Sécurité et santé : il ne doit présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité des locataires (problèmes d'installation électrique, ventilation, matériaux dangereux, etc.).
• Absence de nuisibles : le logement doit être exempt d'animaux nuisibles et de parasites, garantissant ainsi des conditions sanitaires correctes.
• Équipements indispensables : le bien doit être équipé en bon état d'éléments essentiels tels qu'une douche, des toilettes et des lavabos fonctionnels.

Une règle sur la hauteur sous plafond remise en cause

Le décret de 2023 stipulait que les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres étaient considérés comme inappropriés pour l'habitation. Ces derniers ne pouvaient donc ni être loués ni mis à disposition gratuitement. Une dérogation avait toutefois été incluse : les logements respectant l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, qui autorise une hauteur sous plafond comprise entre 1,80 mètre et 2,20 mètres, pouvaient être acceptés, à condition qu'une pièce principale ait un volume habitable minimum de 20 mètres cubes.

L’annulation par le Conseil d’État remet en question cette règle uniformisée au niveau national. Avant ce décret, les normes étaient fixées localement par des règlements sanitaires départementaux (RSD). Chaque département pouvait donc ajuster les critères, notamment la hauteur sous plafond minimale, en fonction de ses spécificités locales. Certains départements exigeaient des hauteurs sous plafond plus strictes, pouvant aller jusqu’à 2,30 ou 2,50 mètres. La décision du Conseil d’État signifie que ces règles locales redeviennent valides, en attendant d’éventuelles nouvelles décisions.

Retour à une gestion locale des règles d’hygiène

Le décret de 2023 visait à unifier des règles jusque-là disparates. En effet, chaque département avait son propre règlement sanitaire, adapté à ses particularités géographiques ou architecturales. Par exemple, dans certaines régions, des plafonds plus bas étaient tolérés tant que le volume habitable était suffisant, tandis que d'autres exigeaient des hauteurs sous plafond plus élevées pour garantir une meilleure qualité de vie aux habitants.

L'objectif du décret était donc de mettre fin à ces inégalités en fixant des règles identiques partout en France. Cependant, cette centralisation a été jugée trop rigide par certains acteurs locaux, qui considéraient que les spécificités régionales devaient être prises en compte. En annulant cette partie du décret, le Conseil d’État permet le retour temporaire des règlements sanitaires locaux, en attendant de nouvelles consultations ou modifications réglementaires.

D'autres dispositions annulées

Outre la hauteur sous plafond, plusieurs autres dispositions du décret de 2023 ont été annulées par le Conseil d’État. Cela concerne notamment les critères de salubrité des logements situés en sous-sol ou dans des combles, ainsi que les exigences minimales en matière d'éclairage naturel.

En revanche, d'autres éléments du décret, comme les exigences concernant l'installation électrique, le système de ventilation ou la présence de salles de bains et toilettes, restent en vigueur. À Mayotte, par exemple, une dérogation permet toujours que les toilettes et la salle de bains soient situées dans un bâtiment séparé, à condition qu'il soit facilement accessible.

La décision du Conseil d’État ne remet pas en cause le fond des règles d’hygiène et de salubrité, mais elle sanctionne un défaut de procédure. En effet, la version finale du décret n’a pas été soumise à l’avis du Haut Conseil de la santé publique, ce qui est obligatoire. Le Conseil d’État a estimé que certaines modifications apportées au texte après la consultation initiale auraient nécessité une nouvelle consultation de cet organisme.