Une étude récente de la Fnaim révèle que la France métropolitaine compte 520 stations balnéaires : ce sont des communes du littoral avec au moins 15 % de résidences secondaires, possédant une plage ou étant classées comme stations de tourisme. Ces stations se caractérisent par des populations réduites, un grand nombre de résidences secondaires et des dynamiques immobilières distinctes.
Taux Empruntis relevés le 22/07/2024
Un habitat majoritairement saisonnier
Les stations balnéaires françaises se distinguent par une proportion élevée de résidences secondaires : 47 % des logements dans ces communes sont des résidences secondaires, contre 10 % pour l'ensemble de la France métropolitaine. Ces communes sont généralement peu peuplées : les 4/5 comptent moins de 5 000 habitants. La population permanente y est souvent plus âgée, avec une part importante de retraités (35 % contre 22 % en moyenne nationale).
Il existe toutefois une grande diversité de population parmi les stations balnéaires, allant de petites communes comme Nonza en Haute-Corse avec seulement 67 habitants, à des villes plus grandes comme Antibes dans les Alpes-Maritimes, qui comptent 75 130 habitants. Globalement, la population de ces communes augmente plus rapidement que la moyenne nationale, avec une hausse de 6,6 % entre 2010 et 2021.
Un contraste énergétique nord-sud marqué
Les logements dans les stations balnéaires sont globalement de meilleure qualité énergétique que dans l'ensemble des communes françaises métropolitaines. Seulement 9 % des logements y sont classés comme énergivores (étiquettes DPE « F » ou « G ») contre 13 % en moyenne nationale. Cependant, cette moyenne cache des disparités régionales importantes. Les stations balnéaires du nord, notamment dans les régions Hauts-de-France, en Bretagne et dans les Pays de la Loire présentent des taux élevés de logements énergivores, alors que les stations du sud, en Occitanie et Provence-Alpes-Côte d'Azur, ont des taux beaucoup plus bas.
Le marché immobilier des stations balnéaires est également marqué par des prix nettement plus élevés. Au 1er juin 2024, le prix moyen au mètre carré dans ces stations est de 4 514 €, soit 50 % de plus que la moyenne métropolitaine de 2 933 €/m². Depuis 2014, les prix des logements dans les stations balnéaires ont augmenté de 38 % contre 22 % pour l'ensemble de la France, avec une hausse particulièrement marquée pour les maisons (+25 %) entre juillet 2020 et juillet 2022, reflétant une dynamique post-Covid.
Un marché en mutation et exposé aux risques
Après une légère baisse en 2023 (-2,4 % sur un an), les prix dans les stations balnéaires se sont stabilisés début 2024 (+0,2 % sur cinq mois), avec une évolution plus favorable que dans l'ensemble du pays. Les stations balnéaires de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur affichent les prix les plus élevés, atteignant en moyenne 5 820 €/m², suivies de la Nouvelle-Aquitaine avec 5 044 €/m². À l'inverse, les prix sont plus abordables en Normandie (3 394 €/m²) et en Bretagne (3 538 €/m²).
En termes de profil d'acquéreurs, ceux-ci sont en moyenne plus âgés (54,7 ans contre 45,8 ans pour les acquéreurs en France métropolitaine) et il y a une plus grande proportion de non-résidents parmi les étrangers (47 % contre 38 % pour l'ensemble des étrangers en France).
Enfin, l'érosion côtière est un facteur de risque important pour certaines stations balnéaires. Depuis 2023, on observe que les prix dans les zones à risque diminuent davantage que dans les autres localisations, reflétant une prise de conscience croissante des impacts du changement climatique sur l'immobilier côtier.
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