Le crowdfunding immobilier : un investissement lucratif ?

Wiseed immo, Anaxago, Lymo… les sites proposant des projets de crowdfunding immobilier fleurissent sur Internet. Mais en quoi consiste exactement cette méthode de financement et comment fonctionne-t-elle ? Empruntis.com vous aide à faire le point. 

Le crowdfunding c’est quoi ?

D’après le code monétaire et financier, le crowdfunding est « l’intermédiation en financement participatif [qui]consiste à mettre en relation, au moyen d’un site Internet, les porteurs d’un projet déterminé et les personnes finançant ce projet ».

Cette méthode permet ainsi de réunir des fonds, auprès d’un large public, qui seront investis dans l’objectif de financer un projet. Si ce dernier connaît une réussite, l'investisseur récupère la mise intiale, plus un rendement d'environ 10%. Cette solution d’investissement avait vu le jour, au départ, pour financer les projets artistiques à l’aide de dons, mais elle s’est peu à peu ouverte et diversifiée. Le crowdfunding (financement par la foule) est réglementé depuis le 1^er octobre 2014.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Dans le cas de l’immobilier, le crowdfunding permet à un promoteur de proposer sur Internet son projet de construction à des potentiels investisseurs. Ces derniers ont le choix entre plusieurs projets à financer par le biais de plateformes spécialisées dans l'investissement participatif. Ces crowdfunders pourront financer jusqu’à 20% du coût du projet immobilier qui traditionnellement venaient des fonds propres du promoteur. Le reste sera complété à 40%  par la banque via un crédit et également à 40 % par la vente sur plan (les appartements étant vendus avant de commencer les travaux).

Les crowdfunders récupéreront leur mise initiale ainsi qu'une plus-value à la fin de la vente de l'ensemble du programme immobilier.

Les 3 types de montages :

Pour financer un projet immobilier il existe 3 types de montages possibles : 

VIA UNE HOLDING QUI POSSÈDE DES PARTS DANS UNE SCCV :

A l’occasion d’une ouverture de chantier, le promoteur crée généralement une Société Civile  de Construction et de Vente (SCCV). Les crowdfunders, eux, investissent dans une holding qui va détenir des parts de la SCCV. Cette dernière gèrera tant la construction que la vente du bien immobilier et disparaît dès lors que sa mission est achevée. En cas de difficultés financières, la SCCV devra s’acquitter de toutes les dettes. Le risque pour les crowdfunders est donc limité à leur capital investis. En effet, si la holding fait faillite à son tour, les investisseurs ne seront pas impliqués dans les dettes de la SCCV.

VIA UNE ÉMISSION OBLIGATAIRE SUR LA HOLDING QUI DÉTIENT TOUT OU PARTIE D’UNE SCCV :

Montage quasi-similaire à celui cité plus haut, cette seconde alternative fonctionne avec le même procédé, la seule différence étant que les investisseurs n’achètent pas les parts de la holding mais lui prêtent de l'argent. Les promoteurs, en échange, acceptent de payer cher cette forme de prêt appelée : émission obligataire. En général, le crowdfunder touche son capital et ses intérêts à la fin de la commercialisation des biens immobiliers. La plus-value peut aller jusqu’à20% par an de la somme investie selon la plateforme Wiseed.

VIA UNE ÉMISSION OBLIGATAIRE POUR UNE SAS :

Par rapport à l’exemple précédent, le type de montage suivant a pour seule différence de passer non pas par une SCCV mais par une Société par Action Simplifiée (SAS) qui endosse deux rôles : la construction et la vente du bien immobilier. Depuis l'arrivée du crowdfunding elle gère également la partie financement. À l’issue de la revente des biens, l’investisseur touche le capital concédé au départ plus un bénéfice.

QUELS SONT LES RISQUES ?

Le crowdfunding présente, certes, des pourcentages de rendement plus avantageux que les 1% du Livret A ou que les 2% du PEL, cependant, en contrepartie, ce taux n’est pas forcément garanti et l'investisseur risque de perdre la somme investie.

« Le plus gros problème qu’il puisse y avoir sur un chantier, c’est que les coûts de construction explosent », prévient Joachim Dupont, président d’Anaxago dans un entretien accordé à Challenges. Dans ce cas les marges sont réduites et l'investisseur perd en rémunération.

L’autre danger étant qu’il peut arriver que certains biens ne trouvent pas acquéreur, les crowdfunders tardent alors à être rémunérés. Le crowdfunding est donc une prise de risque à ne pas prendre à la légère !