Investissement locatif : six ans, un minimum avant de revendre dans le neuf

Investir dans un bien neuf permet de réduire ses impôts, de se créer un revenu futur une fois le prêt immobilier remboursé et de gagner à la revente. Mais à partir de quand cela devient intéressant de revendre justement ?

 Une question d’équilibre

La rentabilité d’un investissement immobilier fait intervenir un nombre important de facteurs :

• le coût du financement ;
• la rentabilité locative ;
• la déduction fiscale ;
• la plus-value à la revente.

C’est à travers un bon équilibre entre ces différents éléments qu’un investisseur maximisera la profitabilité de son investissement immobilier. Les spécialistes du secteur situent à six ans minimum le délai de détention minimum à partir duquel il est possible d’envisager une revente sans être perdant. Mais chaque investissement est différent car les critères énoncés divergent selon les situations.

 Le crédit immobilier réduit la durée d’effort

Avec un crédit immobilier qui n’a jamais été aussi accessible, il n’est pas nécessaire de s’imposer une longue durée de détention pour "rentrer dans ses frais". Les taux immobiliers bas (1,12% en moyenne d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA) désinhibent les investisseurs et boostent le marché, ce qui a tendance à faire monter les prix. L’immobilier neuf est plus étanche à ces variations que l’ancien, mais son coût est impacté par celui du foncier et il ne reste donc pas insensible à la conjoncture ! Mais cela se traduit par un relèvement des loyers, ce qui permet donc de s’y retrouver.

 La déduction des intérêts moins intéressante

Avec un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1,20% d’après une simulation de prêt immobilier, le coût du financement hors assurance plafonne à 25 000€, contre plus de 54 000€ il y a cinq ans avec un taux immo à 2,50% à l’époque, en 2014 donc. C’est un poids en moins pour la rentabilité de l’investissement immobilier, bien que la déduction des intérêts de l’emprunt des revenus fonciers est mécaniquement moins importante.

 Ces villes gagnantes pour les investisseurs

Contrairement à l’ancien, le neuf – s’il est plus cher à l’achat – permet de passer outre plusieurs coûts à l’acquisition, en raison de frais de notaire réduits et d’une exonération de taxe foncière les premières années. Mais là où est logé à la même enseigne, c’est sur l’importance cruciale de l’emplacement géographique, qui va dicter en bonne partie sa rentabilité locative. Elle est plus forte dans les villes où le prix à l’achat est moins élevé, comme Saint-Étienne ou Limoges par rapport à Lyon ou Paris. Le risque de vacance locative y est plus fort certes, mais c’est ici que le neuf fait merveille : en proposant un meilleur confort et de meilleures éco-performances, il dispose d’un avantage concurrentiel fort sur l’ancien !