Investissement locatif : que change la réforme du cautionnement ?

Il sera dorénavant possible de signer électroniquement un acte de caution rédigé avec les mots du signataire. De même, une nouvelle définition du cautionnement clarifie les responsabilités de la personne se portant caution. L’objectif de ces évolutions est de donner de nouvelles garanties aux bailleurs tout en apportant un cadre plus clair aux engagements pris.

Les changements apportés par la réforme 

La réforme du cautionnement vise notamment à fluidifier les démarches de dépôt de dossier de location. Elle apporte : 

• Une nouvelle définition du cautionnement, applicable à l'article 2288 du Code civil dès le 1^er janvier 2022 : « C'est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».
• La dématérialisation des actes de cautionnement, qui peuvent dorénavant être signés électroniquement.
• L’acte de caution peut être rédigé en des termes librement choisis par la personne se portant caution. La formulation doit exprimer clairement la compréhension de la nature et de la portée de l'engagement.
• L'engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée, comme, par exemple, la durée du bail (3 ans). 

Il est donc d’une part plus facile pour le garant de se rétracter, particulièrement si l’acte de caution mentionne une durée déterminée. D’autre part, à la fin de la période définie, le propriétaire pourra solliciter le locataire pour qu’il désigne une nouvelle caution. 

Solliciter une caution dans le cadre des nouvelles réglementations 

Jusqu’alors, la caution devait rédiger une formule imposée. Les garants malveillants pouvaient ainsi éviter d’assumer leurs responsabilités en cas de demande de remboursement en omettant simplement un mot ou en glissant une faute d’orthographe. Avec la formule dorénavant libre, la caution est tenue d’exprimer en des termes clairs sa reconnaissance de responsabilité en cas d’impayés ou de dégradation du logement. 

La caution est, en effet, tenue de compenser les travaux de réhabilitation du logement ou le montant des loyers manquants. Vigilance, cependant, lors du dépôt de dossier de location, un montant maximum peut être indiqué par la personne se portant caution, limitant ainsi son engagement en cas de défaillance du locataire. 

Enfin, les nouvelles dispositions encadrant le cautionnement protègent le bailleur, qui peut ainsi profiter des avantages fiscaux de la mise en location plus sereinement. En effet, les avantages de la loi Pinel permettent de bénéficier de la défiscalisation d’une part de ses revenus à un degré qui varie selon la durée de la location.

Le dispositif Denormandie permet également de bénéficier d'une réduction d'impôt pour un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé. À noter, cependant, que ce dispositif ne s’applique qu’à certaines communes listées par un arrêté ministériel.