Immobilier : vers une stabilisation des taux d’intérêt au premier semestre 2010

En phase d’atterrissage en 2009, le marché immobilier ne devrait pas connaître cette année encore de grands bouleversements. Pas de panique cependant : les acheteurs bénéficieront toujours de conditions d’emprunt favorables.

Nous le répétons depuis plusieurs mois : dopées par la baisse conjointe des prix et des taux immobiliers, les conditions d’emprunt sont favorables aux acheteurs. La preuve par l’exemple : pour un emprunt de 150 000 € sur 20 ans contracté à 3.95% le mois dernier, le repli des taux a permis une économie de 158 € sur la mensualité et de 37 920 € sur le coût du crédit par rapport à octobre 2008, période où les taux se situaient à 5.40%.

Une tendance baissière générale

Ces chiffres, nous les avons présentés lors de notre dernière conférence de presse en janvier dernier sur le marché immobilier. Un bilan de l’année 2009 y a été dressé, de même que les perspectives pour 2010. Niveau « bilan », nous constatons que le repli des taux d’intérêt s’inscrit en fait dans un mouvement baissier général. C’est simple, tous les indicateurs sont en recul, en premier lieu la production bancaire. Celle-ci s’établissait sur douze mois en décembre 2009 à 88 milliards d’euros, très en deçà du niveau record de novembre 2006 (près de 160 milliards d’euros). La hausse de la demande de crédits - que les banquiers constatent depuis le troisième trimestre 2009 - est donc encore insuffisante pour que la production rebondisse.

550 000 ventes en 2009

Même tendance baissière pour les transactions. 535 000 biens ont été vendus dans l’ancien en 2009, contre 673 000 un an plus tôt. On reste surtout très loin des niveaux de 2006, quand les ventes flirtaient avec les 850 000 unités. En termes de durée de prêt, les acheteurs empruntent en moyenne autour de 20 ans, contre 21,6 années au premier trimestre 2008. Du côté des prix, nous constatons une baisse moins accentuée qu’en 2008. Les logements ont de fait perdu l’an dernier 5% de leur valeur, contre -9.9% un an plus tôt. Ce ralentissement devrait se poursuivre en 2010 avec un recul prévu de 3%.

Un pouvoir d’achat immobilier en hausse

Reste que l’atterrissage du marché immobilier a aussi ses avantages. Surtout pour l’emprunteur. Son pouvoir d’achat immobilier - après avoir dégringolé de 60% entre 1998 et 2008 - est depuis reparti en hausse (entre +20% et +28%, selon la durée d’emprunt et le niveau d’apport). Désormais, la question est de savoir si le portefeuille immobilier des Français va continuer de s’améliorer. Tout dépendra en fait de l’évolution des prix et des taux d’intérêt. Or, les premiers - on l’a vu plus haut - continueront de baisser cette année tandis que les seconds devraient, sinon reculer, du moins se stabiliser jusqu’en juin prochain. En d’autres termes, les emprunteurs bénéficieront de conditions favorables, au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2010.