Aujourd’hui président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), Henry Buzy-Cazaux est l’un des experts les plus reconnus du secteur. Que ce soit comme conseiller de ministre, haut responsable syndical ou dirigeant d’entreprise, cela fait près de quatre décennies que ce spécialiste est un acteur de premier plan de l’immobilier français.
Dans une situation troublée par la récente dissolution, au cœur d’une crise du logement qui s’installe, Empruntis a eu la chance de recueillir le point de vue de cet observateur avisé.
Henry Buzy-Cazaux. Source de l'image : Les Assises du Logement.
Avec votre œil d’expert, quelle a été la première chose à vous traverser l’esprit lorsque vous avez vu les résultats des urnes le dimanche 7 juillet ?
Que l’on avait une chambre introuvable. Comme aucun bloc n’a obtenu de majorité, toute décision sera extrêmement difficile à prendre. Étant donné que l’immobilier dépend énormément de la décision publique (urbanisme, fiscalité, rapports locatifs etc.), j’y vois un réel embarras pour notre secteur.
D’une façon générale, l’instabilité de nos institutions, qui remonte au soir de la dissolution, fait peser une incertitude sur les ménages et sur les professionnels. Le domaine du logement exige de la visibilité à long terme, or quand il n’y a pas cette visibilité et cette confiance, tout est mis à mal. Jusqu’à la fin de cette année, il va y avoir plus de brouillard que de clarté.
Vous avez sans doute échangé avec beaucoup de professionnels : dans quel état d’esprit sont-ils ? Sentez-vous une forme d’inquiétude dans leurs réactions ?
L’inquiétude est très forte. Les promoteurs, les grandes enseignes nationales ou les agents immobiliers avec qui j’ai échangé ont tous le sentiment d’être paralysés dans leur action.
Il faut savoir qu’avant même la dissolution, la situation était historiquement mauvaise : la production plongeait, les transactions étaient dégradées, la rénovation énergétique n'avançait pas au rythme souhaité… Ajoutez à cela de l’incertitude et vous obtenez ces trois domaines qui, avec leurs indicateurs, se sont encore plus abîmés. Tous les professionnels font le même constat : c’est un ralentissement sur un ralentissement. Malgré mes 35 ans d’expérience, je n’avais encore jamais vu ça.
Un particulier qui souhaite acheter doit-il attendre que la situation se décante à l’Assemblée ou plutôt essayer de concrétiser son projet avant le saut dans l’inconnu ?
Si on analyse la situation du marché, du crédit immobilier et d’autres données de l’équation, que ce soit pour une résidence principale ou même pour un investissement locatif, on a tout intérêt à procéder à une acquisition si on est en capacité de le faire.
Les prix sont baissiers dans l’ancien comme dans le neuf. Les promoteurs sont prêts à consentir des efforts colossaux que l’on n’avait plus vus depuis 15 ou 20 ans. De toute manière, il faut avoir à l’esprit qu’avec l’état des finances publiques, la probabilité de connaître des évolutions fiscales favorables est faible.
En revanche, on pourrait assister à un retour de la maison individuelle dans le prêt à taux zéro (PTZ). Il y a une vraie pression politique pour cela et il s’agit d’un réel besoin, et les deux blocs politiques qui ont été rehaussés par l’élection (NFP et RN) le souhaitent.
Donc il pourrait être pertinent pour quelqu’un qui souhaite acquérir une maison individuelle de patienter ?
Pour un acheteur de ce type, le raisonnement n’est pas le même. Bien souvent, sans le PTZ, il ne peut tout simplement pas concrétiser son acquisition : ce n’est pas pour rien que les carnets de commandes des constructeurs se sont effondrés. Pour lui, l’enjeu n’est donc pas de savoir s’il doit se lancer maintenant ou attendre, mais plutôt de savoir s’il pourra à nouveau se lancer. Il le saura très vite avec la loi de finances qui arrivera avant la fin de l’année.
Vous avez souligné l’état des finances publiques. Pour vous, sur quels leviers peut agir un futur gouvernement pour relancer le logement ?
Il faut agir sur la demande. À mon sens, la relance passera par la solvabilisation des ménages potentiellement acquéreurs. Il faut les aider plus qu’ils ne le sont aujourd’hui. Cela peut se faire essentiellement au travers du prêt à taux zéro et de l’investissement locatif.
Pour le prêt à taux zéro, les propositions sont déjà faites par les blocs politiques sortis par le haut de ces élections : intégration de la maison individuelle, quotité de crédit plus importante, dézonage... Il faut simplifier et ouvrir le PTZ, que ce soit pour le neuf ou l’ancien rénové. Cette démarche aurait des retours rapides pour la collectivité, ne serait-ce que par le paiement de la TVA qui découle de la livraison du bien.
Pour ce qui est de l’investissement locatif, le Pinel est mort et plus aucun parti ne veut de niche fiscale : ils ont raison, mais si on ne fait rien du tout, l’investisseur ne viendra pas. Le rendement locatif ne doit pas être négatif, nul ou insignifiant.
La fiscalité est une aide à la décision puissante. Dans ce cadre, il faudrait concevoir un statut durable, c’est-à-dire inscrit au code général des impôts, avec un mécanisme d’amortissement doublement éco-conditionné. Je pense à un volet écologique mais aussi économique, qui donnerait la possibilité d’amortir plus rapidement son investissement dans le cas où des loyers plus bas que le marché seraient consentis.
L’idée, c’est de pouvoir corriger le rendement locatif pour les investisseurs prêts à engager des dépenses en matière de rénovation énergétique ou à faire un effort sur le loyer. C’est un statut équitable et attractif qui serait la contrepartie de la suppression des niches existantes. Il reviendrait à un coût identique voire moindre pour la collectivité. Ce mécanisme serait solide, fiable et lisible. J’ai d’ailleurs fait partie d’un groupe de travail du Conseil national de l'habitat qui a émis un rapport détaillé à ce sujet.
Vous avez une très longue expérience. Est-ce que la situation politique que nous traversons présente des similitudes avec ce qui a pu exister par le passé ?
C’est tout à fait inédit. Ce n’est pas une cohabitation, car aucun bloc n’est sorti majoritaire au point de pouvoir imposer un Premier ministre. Je parlais plus tôt d’une chambre introuvable : c’est une situation que nous n’avons jamais connue. Maintenant, comment s’en sortir ? Grâce à des accords que je qualifierais de « techniques ».
Sur des sujets comme le PTZ, certains blocs ont une vision proche, mais pensez-vous qu’il est envisageable de voir une proposition du RN aboutir grâce aux voix du NFP (et inversement) ? Ne risque-t-il pas d’y avoir des blocages ?
Le risque que vous signalez est réel, mais je garde foi et je pense que les représentants du secteur auront leur importance dans cette affaire. Il faut que nous émettions des messages simples et que nous évitions d’avoir des différences dans nos demandes, mais surtout que nous apportions les preuves que nos mesures seront efficaces.
Au vu de l’importance de notre filière, qui est très précieuse pour l’équilibre des ménages mais aussi pour l’État, je ne peux pas croire que des consensus ne puissent pas se dégager sur des grandes mesures. Je garde l’espoir de voir des accords dépassionnés émerger sur le logement.
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