Immobilier neuf : quel avenir ? Céline Coletto répond à nos questions

Taux Empruntis relevés le 21/11/2024

Céline Coletto est journaliste spécialisée dans l’immobilier neuf depuis 11 ans, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, l’un des principaux portails dédiés à l’achat neuf. Quelque 300 promoteurs sont partenaires du comparateur en ligne, qui publie régulièrement son baromètre des prix du neuf en France. Bilan du secteur, état d'esprit des acquéreurs, engagement vert... Céline Coletto a répondu à nos questions sur le marché du neuf.  

Quelle photographie faites-vous du marché du neuf aujourd’hui ?

Le contexte des élections municipales, puis de la crise du Covid, ont généré un manque d’offres et donc des difficultés sur le marché. Aujourd’hui, le secteur est également confronté à un problème de demande. La fin d’année 2022 a été très compliquée pour tous les acteurs de l’immobilier. Dans le neuf, cela s’est traduit par des ventes en retrait de 30 %.

Mais nous espérons une amélioration pour 2023, portée par un taux d’usure actualisé chaque mois désormais, et par une stabilisation des prix : les promoteurs assurent tout mettre en œuvre pour resolvabiliser la demande qui faisait face à une envolée des prix, due notamment à l’augmentation du coût des matières premières.

Revenons sur le baromètre semestriel de l’immobilier neuf publié par Empruntis et Trouver-un-logement-neuf.com : à quoi tiennent les différences de prix constatées selon les villes ?

A Paris, la baisse peut s’expliquer par la localisation des programmes dans des arrondissements tels le 18^e , le 19^e ou le 20^e, moins chers.

Globalement, les baisses constatées restent légères, Montpellier présentant la plus forte avec seulement -1,5 %. Nous assistons plutôt à une stabilisation du marché, ce qui est un bon signe.

Cela pourrait s’expliquer par une volonté de construire des logements davantage abordables en plus grand nombre dans les grandes villes, ce qui aide à freiner les prix. Car avec une offre faible, les prix s’envolent et les promoteurs sont moins enclins aux gestes commerciaux. Ainsi, à Montpellier par exemple, la forte volonté de construire est saluée par la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) locale.

La plus forte hausse de prix est constatée à Nice avec + 3 %. Cette hausse s’explique, car cette ville compte des programmes d’exception, hauts de gamme, faisant grimper la moyenne : par exemple, un 3 pièces est proposé à 1,3 million d’euros.

Pour vous, quel est l’état d’esprit actuel des acquéreurs ?

Nous sentons un léger frémissement de la demande, visible par exemple sur le nombre de demandes effectuées sur notre site et qui semble repartir à la hausse, alors que nous avions connu un fort ralentissement en fin d’année. Ce frémissement indique que le besoin est toujours présent !

Néanmoins, les acquéreurs font face au contexte d’inflation : avec une augmentation des prix attendue de 10 % dans l’alimentaire, on peut comprendre la difficulté de se projeter dans un achat, neuf ou ancien. Il en va de même pour un investisseur, qui finance son acquisition sur son reste à vivre.

Or se loger reste une nécessité ! A ce titre, on peut s’interroger sur le manque d’aide et de soutien à l’accession. Par exemple, il est difficile d’imaginer la disparition du prêt à taux zéro (PTZ) fin 2023, surtout face à la remontée des taux d’intérêt.

Les professionnels demandent d’ailleurs que la part du projet finançable par un PTZ soit identique sur tout le territoire, c’est-à-dire à 40 %, quelle que soit la zone du projet. Notons que les plafonds d’opération sont restés identiques depuis 2014, quand les prix, eux, ont augmenté de 20 % depuis 2017 selon notre baromètre !

De plus, cette mesure serait génératrice de revenus (taxe, TVA…) et créatrice d’emplois : on a coutume de dire que la réalisation d’un logement neuf crée deux emplois pendant un an et demi.

De leur côté, les promoteurs tentent d’être les plus agiles possible, en proposant des ristournes comme des réductions sur les mensualités de crédit pendant 4 ans par exemple. Rappelons aussi les avantages comme le bail réel solidaire (BRS), la TVA réduite... des solutions existent pour acheter moins cher, tout en obtenant un logement aux dernières normes RE2020.

Enfin, l’achat neuf garde son intérêt patrimonial sur le long terme. En 2023 une partie des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits de location. Ce sera le cas de l’ensemble des biens classés G en 2025, de ceux classés F en 2028, et E en 2034… Face à cela, acheter neuf garantit de trouver des locataires : car les factures d’énergie sont plus basses, or ce sont des charges que l’on paye chaque mois.

Diagnostic de performance énergétique, engagement vert… des atouts du neuf ?

En effet, et tout le secteur joue le jeu du vert. Les professionnels ont même anticipé la norme RE2020. On voit sortir des programmes à énergie positive, des constructions en bois depuis longtemps. Par exemple Nexity en propose depuis 2012.

Le neuf combine ainsi aspect financier et engagement pour la planète. Aspect financier avec l’exonération de la taxe foncière, les dispositifs comme le LMNP ou le Pinel, le BRS ou encore La TVA réduite… Et engagement vert car il permet de densifier, de combler des friches urbaines et qu’il démontre son atout énergétique face à des logements anciens à rénover.

Concernant l’aspect écologique, notons toutefois un phénomène : aujourd’hui, les acquéreurs s’éloignent de leur lieu de travail, les villes devenant trop chères pour y acheter un bien. Ils se tournent vers la construction de maisons individuelles en bordure de villes, solution pourtant décriée, mais qui reste la moins chère. On assiste ainsi à une vague de départs de l’Ile-de-France.

Autour de Nantes, on observe le même phénomène de constructions de maisons individuelles dans le Sud Loire Atlantique : cela nous emmène loin de la pertinence écologique, avec l’artificialisation de sols excentrés par rapport aux villes…

Pour que cela change, il faudrait par exemple un Grand Paris aux prix abordables. Le neuf apporte justement cette dimension : acceptons donc la densification et la hauteur, qui permettent de libérer l’emprise au sol et de créer des espaces verts.

Car il est dommage que la fameuse ville du quart d’heure soit aujourd’hui réservée à une frange aisée de la population. Si on n’accepte pas d’immeuble près de chez soi, ce sont nos enfants qui ne pourront plus se loger !

Un conseil pour les acquéreurs qui souhaitent acheter neuf ?

Avoir une vraie connaissance du marché, l’étudier en comparant les offres en ligne et se renseigner sur les opportunités financières. Par exemple, sur les retours de lot, suite à des projets non concrétisés en raison d’un refus de prêt.

Un conseil spécialement adressé aux investisseurs, se demander : "Est-ce que j’aimerais habiter là ?", avant de faire leur choix, afin de garantir qu’un locataire souhaite justement l’habiter.

Côté accédants, je conseille de se renseigner sur les aides locales soutenant l’accession, comme le chèque premier logement distribué par la ville de Marseille. En complément des dispositifs déjà disponibles, cela peut permettre de boucler un budget !