Immobilier neuf : prix en fluctuation, pouvoir d'achat sous pression

Dans un marché immobilier en constante évolution, le pouvoir d'achat des Français dans l'immobilier neuf subit des fluctuations significatives, comme le révèle le baromètre semestriel publié par Empruntis, en partenariat avec Trouver-un-logement-neuf.com. Cette analyse approfondie des tendances du marché met en lumière des éléments clés impactant le pouvoir d'achat des ménages à travers les grandes villes françaises.

Taux Empruntis relevés le 21/12/2024

La pression des taux de crédit immobilier : un défi majeur pour le pouvoir d'achat

D'abord, une tendance à la hausse des taux de crédit immobilier est observée sur dernier semestre dans les 10 grandes villes étudiées. Cette augmentation, allant de 125 à 155 points de base selon la localité, exerce une pression notable sur la capacité d'emprunt des acheteurs potentiels.

Parallèlement, une dynamique de corrections à la baisse des prix dans la moitié des grandes villes françaises est constatée. Des métropoles telles que Lille et Nice enregistrent des baisses significatives, propulsant Lille comme la ville la plus abordable parmi les 10 étudiées. Néanmoins, cette baisse des prix n'est pas uniforme. Certaines métropoles, comme Toulouse et Bordeaux, voient toujours leurs prix augmenter, accentuant l'écart avec d'autres villes.

Les analyses de nos experts

Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, souligne : "L'accalmie observée lors du précédent baromètre se confirme en cet automne 2023. Les ventes de logements neufs étant à un niveau historiquement bas, les promoteurs réduisent leurs prix de vente pour restaurer la capacité d'emprunt des ménages." Cette démarche des promoteurs vise à stimuler un marché en perte de dynamisme. Cependant, malgré les baisses de prix dans plusieurs villes, la hausse des taux de crédit immobilier annule partiellement les effets positifs sur le pouvoir d'achat des ménages.

Cécile Roquelaure, directrice des études d'Empruntis, souligne l'impact significatif sur les budgets des ménages : "Entre février et aujourd'hui, les ménages ont perdu entre 10 et 13 % de capacité d'emprunt, une conséquence directe des augmentations successives des taux de la BCE et de l'OAT 10 ans." Cette réalité se traduit par une hausse des mensualités pour l'achat d'un trois-pièces neuf. À titre d'exemple, les mensualités (hors assurance) sur 20 ans oscillent entre 1 948 € à Lille et 5 038 € à Paris. Marseille enregistre la plus forte progression avec une hausse de 23 % de la mensualité.

Taux et emprunt pour 1 000 € de mensualités de crédit hors assurance 

Ville	Taux moyen novembre 2023	Capacité d’emprunt novembre 2023	Taux moyen février 2023	Capacité d’emprunt février 2023	Evolution de la capacité d’emprunt
Paris	4,3%	160 796 €	3,05 %	179 500 €	-10 %
Nantes	4,1%	162 889 €	2,65 %	186 136 €	-12 %
Lille	4,6%	156 725 €	3,05 %	179 500 €	-13 %
Lyon	4,45%	158 742 €	2,95 %	181 127 €	-12 %
Marseille	4,5%	158 065 €	3 %	180 311 €	-12 %
Nice	4,45%	158 742 €	3 %	180 311 €	-12 %
Montpellier	4,4%	159 422 €	3,05 %	179 500 €	-11 %
Bordeaux	4,3%	160 796 €	2,8 %	183 608 €	-12 %
Toulouse	4,5%	158 065 €	2,9%	181 949 €	-13 %
Strasbourg	4,55%	158 065 €	3,05 %	179 500 €	-12 %

Vers un avenir meilleur ?

Malgré ce contexte complexe, Cécile Roquelaure exprime une lueur d'optimisme pour l'avenir : "La stabilité des taux de la BCE et de l'OAT 10 ans devrait nous permettre d'atteindre un palier où le taux moyen se stabilisera en dessous des 5 %, offrant un environnement plus favorable aux emprunteurs." Certes , des obstacles subsistent, notamment les modifications des conditions d'accès au PTZ, impactant davantage les ménages. Malgré ces défis, Céline Coletto encourage toujours l'investissement dans l'immobilier neuf en soulignant ses avantages, tels que les frais de notaire réduits ou la valeur verte des logements.