Immobilier neuf en 2021 : analyse d’un secteur en difficulté

Un stock en baisse, des prix en hausse : l’immobilier neuf est balayé par des vents contraires en pleine crise sanitaire. Heureusement, l’accès au crédit immobilier a bénéficié d’un coup de pouce pour ne pas enrayer davantage ce secteur clé pour l’économie. 

Construction : une offre asséchée

Elections municipales, retard dans les chantiers dû à la Covid-19… L’offre en logements neufs a chuté en France en 2020 (-25%). Il faut dire que la construction souffre d’une multitude de facteurs qui compliquent les projets des promoteurs : le foncier se fait de plus en plus rare et de plus en plus cher, l’entre-deux tours s’est étalé sur plusieurs mois ce qui a renforcé le recul des autorisations de construire des logements… Et depuis le 1^er janvier 2021, il faut ajouter à cela des normes de construction plus drastiques encore avec la RT 2020, qui impose aux nouveaux bâtiments de produire leur propre énergie. Conséquence : les stocks se sont considérablement réduits par manque de renouvellement ! 

Prix : le Grand Paris voit rouge

En situation de pénurie et malgré la baisse de la demande due à la crise sanitaire et économique qui a dégradé la solvabilité des ménages, le déséquilibre conduit à une montée des prix. D’après le baromètre digital de l’immobilier neuf, l’augmentation du prix au mètre carré au niveau national en 2020 est demeurée raisonnable (+1,2% entre le 3^e et le 4^e trimestre), mais il existe de fortes disparités régionales. Ainsi, le Grand Paris a vu ses prix dans le neuf bondir de près de 14% sur un an ! À Lyon et Rennes, la progression est de 8%, alors que plusieurs préfectures ont fait chemin inverse (-2,2% à Saint-Étienne, -3,1% à Dijon, -4,2% à Nancy). 

Financement : des assouplissements bienvenus

Existe-t-il une lueur d’espoir pour l’immobilier neuf en 2021 ? Le maintien du dispositif Pinel et du PTZ sont évidemment des bonnes nouvelles, mais les assouplissements du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont également déterminants pour débloquer plusieurs dossiers de financement. En effet, le HCSF a autorisé l’ajout d’un différé de remboursement de deux ans à la durée maximale autorisée pour un prêt immobilier (25 ans). L’autorité prudentielle a également relevé le taux d’endettement à 35%, ce qui donne davantage de latitude aux investisseurs. Pour les primo-accédants, les meilleurs dossiers peuvent davantage s’affranchir de ces règles pour obtenir un crédit immobilier en 2021. En effet, le taux de dérogation passe de 15 à 20%.