Immobilier locatif : ces villes moyennes championnes de la rentabilité

C’est un classement sans Lyon, Paris et Marseille, ni même Rennes, Bordeaux, Strasbourg ou Nice. SeLoger et le Journal du Dimanche ne se sont pas essayés à classer les villes les plus chères ni même celles qui possèdent le marché immobilier le plus dynamique : ils ont ciblé les plus rentables pour un investissement locatif en 2020. 

Villes moyennes, prix moyens !

Les villes moyennes sont plus accessibles pour les investisseurs. Elles sont aussi plus rentables ; c’est un fait et c’est lié. Un faible prix d’achat remplit la moitié de l’équation en termes de rentabilité nette, l’échelle n’étant pas la même entre les écarts de prix à l’achat au mètre carré et de loyers. Certes, c’est à la revente que les grandes métropoles font généralement la différence avec une plus-value rondelette portée par la valorisation du foncier sur une longue durée… Mais le vent semble tourner depuis le confinement avec l’aspiration des Français à un rythme de vie moins soutenu dans un environnement à taille plus humaine. 

Une rentabilité nette supérieure à 5%

En se basant sur un bien de 50 m² et un apport personnel de 10% à l’achat, SeLoger a calculé la rentabilité nette pour un investissement financé via un crédit immobilier à 1,20% sur 20 ans. Limoges et Perpignan dépassent 5% de rentabilité, Saint-Etienne (4,9%) et Amiens (4,8%) s’en approchent, de même que Mulhouse, Nîmes (4,7%), Le Havre ou encore Le Mans (4,6%). Le top 20 de SeLoger s’étire jusqu’à Grenoble (4,1%). La rentabilité est une chose, encore faut-il disposer d’un dossier de demande de prêt immobilier en mesure d’être accepté par un établissement prêteur. Pour y arriver, il faudra soigner son profil d’emprunteur, présenter des garanties solides et veiller au respect des 33% d’endettement, une limite fortement recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis décembre dernier. 

Investir dans 50 m² pour moins de 400€ de mensualités

On s’aperçoit que les championnes de la rentabilité sont aussi celles des prix bas ! Limoges, Perpignan, Mulhouse et Saint-Étienne permettent en effet de débourser moins de 400€ de mensualités de prêt immobilier pour un appartement de 50 m², ce qui rend l’investissement locatif à la portée de particuliers aux revenus intermédiaires. C’est plus difficile en effet de s’aventurer à Grenoble, Toulon, Angers, Dijon, Rouen ou Caen : les mensualités d’un crédit immobilier y dépassent 600€ à surface équivalente. Et la palme revient à Aix-en-Provence (950€ pour 50 m²) ! 

Cibler une ville rentable et dans ses moyens est une bonne démarche pour investir dans la pierre. Le financement en investissement locatif peut éventuellement prendre la forme d'un prêt in fine. Pour optimiser ses chances de décrocher un prêt immobilier dans un contexte de resserrement des conditions d’accès au financement en raison de la pression du Haut Conseil de stabilité financière sur les établissements prêteurs, l’emprunteur doit s’entourer de professionnels du crédit. C’est là qu’entre en jeu le courtier en prêt immobilier, un facilitateur expert qui va faire jouer la concurrence et négocier les meilleures conditions de crédit. Il accompagne ensuite l’emprunteur jusqu’au déblocage des fonds .