Immobilier : les villes moyennes attirent de nouveau les acheteurs

Le premier baromètre de l’immobilier des villes moyennes publié par les Notaires de France avec Action Cœur de Ville s’intéresse à ces 222 communes qui passent généralement sous les radars. Des préfectures ou des sous-préfectures provinciales qui souffrent d’un déficit d’image mais qui ont brusquement refait surface depuis le confinement, encouragées par les taux bas de crédit immobilier.

Des prix défiants toute concurrence

Sedan, Vierzon, Montluçon, Autun : le prix médian d’un appartement ancien ne dépassait pas 700€/m² dans les transactions enregistrées en 2019 dans ces communes ! La moyenne se situe à seulement 550€/m2 à Sedan, de quoi envisager l’acquisition d’une copropriété entière de 8 logements avec une surface moyenne de 70 m² pour une enveloppe de 350 000€ frais de notaire inclus, soit le budget d’un studio à Paris ! Considérant que l’apport personnel finance les travaux de rénovation, un crédit immobilier de ce montant sur 20 ans aboutira à un calcul de mensualités hors assurance de 1 660€ environ avec un taux de 1,30%. Avec un loyer moyen à 440€ et des revenus locatifs potentiels de 3 520€ chaque mois pour l’immeuble, les mensualités du prêt immobilier sont aisément couvertes… À condition de ne pas souffrir de vacance locative. 

Placer le curseur entre rentabilité et risques locatifs

La vacance, c’est là que se situe le principal point noir des villes moyennes. La rentabilité locative peut certes y être parfois très performante en raison de prix à l’achat très bas, à l’image de Roanne : 10,3% de rentabilité brute selon Objectif Libre et Indépendant avec un tarif moyen à 930€/m² pour un appartement ancien. Mais encore faut-il sortir du lot au milieu d’une offre locative plus importante que la demande, tout l’inverse des grandes métropoles. Avec un revenu médian bien inférieur également à celui des capitales régionales, les villes moyennes exposent à davantage de risques en matière d’impayés. Si un investissement dans un bien neuf d’une grande métropole revêt une certaine sécurité, les villes moyennes réclament une lecture plus attentive du marché local. Aussi bien pour les perspectives à court terme en vue d’une mise en location rentable et réussie, qu’à long terme pour espérer une plus-value. 

À ce titre, le nouveau baromètre des villes moyennes donne des indications précieuses sur les territoires les plus dynamiques. Si les tarifs y ont progressé en moyenne de 1,92% entre 2018 et 2019, 148 communes du programme Action Cœur de Ville ont vu leurs ventes de logements anciens augmenter de 5% sur la période. Ces villes sont éligibles au dispositif Denormandie. Pour cela, il faut réaliser des travaux à hauteur de 25% du prix du bien immobilier qu’il est possible de louer ensuite en respectant des plafonds de loyers et de ressources pendant une durée allant de 6 à 12 ans. L’avantage du dispositif Denormandie est qu’il permet au propriétaire d’obtenir une réduction d’impôt allant de 12 à 21%. Les conditions actuelles de taux permettent aux investisseurs de concrétiser leurs projets. Il faudra néanmoins veiller à bien respecter les recommandations du HCSF qui ont resserré les conditions d'octroi du crédit. En effet, il est recommandé de ne pas dépasser 33% d'endettement, l'apport personnel est très apprécié et le taux d'endettement doit respecter la limite des 33%. Soigner son dossier d'emprunteur est donc capital. Un courtier en prêt immobilier peut prendre en charge la recherche du meilleur taux. Il compare et négocie les offres de prêt pour en garder la meilleure. Il accompagne ensuite son client jusqu'au déblocage des fonds et s'assure de la bonne compréhension du contrat de prêt par le futur emprunteur.