Crédit immobilier : quel est votre projet ?
Taux du marché qui repartent à la hausse, flambée des prix, durée moyenne des prêts… Empruntis.com a dressé lors de sa dernière conférence de presse un panorama général du marché de la pierre.
En octobre 2010, les taux d’intérêt avaient reculé à des niveaux jamais observés. La durée 15 ans - l’une des durées favorites des Français - s’était ainsi établie à 3.35%, en deçà du seuil record d’octobre 2005 (3.40%). Depuis, les taux sont repartis à la hausse, et fortement : +0.45% en deux mois pour la durée 15 ans. Il s’agit là d’une conséquence de la remontée des OAT 15 ans sur lesquels sont assis les taux d’intérêt, remontée qui s’explique par les incertitudes autour des dettes des pays européens. Au 15 février, les taux sur 15 et 20 ans s’établissent respectivement à 3.75% et 3.95%. La région la moins chère sur 15 ans est le Sud-ouest (3.70%), devant l’Île-de-France, le Nord, le Rhône-Alpes et la Méditerranée (toutes à 3.80%). Sur 20 ans, ce sont l’Ouest et encore le Sud-ouest qui tirent leur épingle du jeu (3.90%), au contraire du Nord, de l’Est et de la Méditerranée (4.00%).
Conséquence logique de la hausse des taux d’intérêt : le coût du crédit s’envole. Pour un emprunt de 150 000 € sur 20 ans souscrit en octobre 2010, un taux moyen de 3.55% entraînait une mensualité de 874 € et un coût du crédit de 59 760 €. En janvier 2011, avec un taux relevé à 4.00%, le coût du crédit s’élève désormais à 68 160 € (909 € pour la mensualité), soit une hausse de 13%. Conclusion : l’économie réalisée en un an sur le coût du crédit (près de 10 000 €) a pratiquement été perdue en trois mois.
Hausse du coût du crédit oblige : le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs s’en trouve affecté. La preuve par l’exemple. Avec une mensualité de 2 000 € sur 15 ans et 10 000 € d’apport, un acheteur peut prétendre en février 2011 à une surface de 94 m², contre 198 m² en 1998. Idem pour les autres durées. Avec 1 500 € de mensualité sur 20 ans et 20 000 € d’apport, la surface achetable descend à 89 m² en février 2011, largement en deçà des 184 m² de 1998. La surface achetable recule même à 65 m² pour les crédits sur 25 ans avec mensualité de 1 000 € et apport de 10 000 €.
Plusieurs projections sont possibles quant à l’évolution des taux d’intérêt. Commençons par les plus optimistes. Sur la base des dossiers financés entre octobre et décembre 2010, une hausse des prix de 5% en 2011 alliée à une stabilité des taux d’intérêt n’exclurait « que » 8% de ces dossiers. De même, une hausse seule des taux immobiliers de 50 points de base (+0.50%) n’entraînerait qu’une baisse de 10% du nombre de dossiers finançables. Mais un autre scénario est envisageable, plus pessimiste celui-là. Il s’agit même de la conjecture la plus probable : une augmentation conjuguée des taux et des prix de respectivement 100 points de base et 5% entraînerait une chute de 27% du nombre de dossiers.
Après avoir reculé au plus bas en septembre 2009 à un peu plus de 80 milliards d’euros, la production bancaire a rebondi pour atteindre un an plus tôt les niveaux record d’avant-crise (plus de 155 milliards d’euros en décembre 2006). Cette flambée s’explique par le regain du rachat de crédits, lui-même dopé par le niveau bas des taux d’intérêt. Pourtant, le rachat de crédit ne représentait au quatrième trimestre 2007 qu’un peu plus de 10% des projets immobiliers, derrière la primo-accession (près de 50%), l’achat/revente et l’investissement locatif. Trois ans plus tard à la même période, le rapport s’est inversé avec plus d’un projet sur deux qui concerne le rachat de crédits. Bémol : cette activité devrait fortement reculer dans les prochains mois.
De 21,6 années au premier trimestre 2008, la durée moyenne des prêts est descendue à 19,4 au second trimestre 2010 sous l’effet du durcissement du marché et du retrait des durées longues. Depuis cette date, les durées moyennes ont opéré leur revirement. Au quatrième trimestre 2010, les prêts sont accordés en moyenne sur 20,3 années. La raison tient à la hausse des taux d’intérêt. La durée d’un prêt constitue de fait la première variable d’ajustement en réponse à la hausse des taux.
Au plus bas en septembre 2009 avec un plus de 550 000 unités (812 000 en moyenne entre mars 2001 et mars 2008), le nombre de transactions a rebondi depuis pour atteindre 731 000 en septembre 2010. Le volume de ventes reste toutefois inférieur de 10% par rapport au cap symbolique des 800 000 ventes.
Après une accalmie en 2008-2009, les prix dans la capitale sont repartis de plus belle pour atteindre en décembre 2010 7 572 € le m² en moyenne, soit une hausse de 20.3% sur l’ensemble de l’année dernière. En première couronne, il est à noter que les prix dans les Hauts-de-Seine progressent eux sur le même rythme (+20.3%) qu’à Paris. Les prix dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis ont également progressé, mais de manière moins accentuée (respectivement +11.8% et +8.7%). En grande couronne, les logements se sont quant à eux revalorisés de 7.2% en moyenne. Mécaniquement, le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs parisiens est lui aussi amoindri. Les chiffres sont clairs. Avec une mensualité de 2 000 € sur 15 ans et 10 000 euros d’apport, ils ne peuvent plus prétendre qu’à 39 m², contre 115 m² en 1998, soit un recul de la surface achetable de près de 70% en 12 ans. Les niveaux actuels restent proches de ceux de 2008, lorsque la crise était au plus haut. A cette flambée, plusieurs raisons : rareté du foncier, surévaluation des prix de vente, anticipation de la future hausse, augmentation du coût des transports pour les acheteurs ayant fui vers la périphérie… Côté perspectives, nous anticipons un rallongement des délais de ventes ainsi qu’un durcissement des conditions d’accès pour les primo-accédants, durcissement dû au relèvement des taux. Un ralentissement de la hausse des prix pour cette année est également à prévoir.
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