Des conditions d’emprunt très favorables aux emprunteurs
Les taux d’intérêt fixes ont poursuivi leur baisse au mois de septembre. Les taux n’ont jamais été aussi bas. En moyenne, au début du mois d'octobre, ils affichent
3.35% sur
15 ans et
3.55% sur
20 ans.
La production de crédits à l’habitat est en forte croissance. On note que le nombre de primo-accédants est en progression. Néanmoins, la hausse de la production de crédits est surtout due aux rachats de crédit.
Le coût du crédit a diminué de
13% par rapport à 2009. Pour un emprunt de
150 000 € sur 20 ans, c’est un gain de
10 000 € qui est réalisé. Le nombre de transactions a progressé mais il reste en-dessous de son niveau d’activité moyen des dernières années.
Modification des aides à l’accession à partir de 2011
La suppression du
crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier et du
Pass Foncier sera effective à partir du 1er janvier 2011. Ces dispostifis seront remplacés par le
Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+). Ouvert à tous les primo-accédants sans conditions de ressources, le PTZ+ doit rendre un plus grand nombre de ménages solvables. La nouvelle formule du prêt aidé inclut une
revalorisation importante du prêt dans les zones tendues et pour les logements écologiques ainsi que la prise en compte des zones selon un
ciblage plus précis.
Cependant, d’après les simulations que nous avons réalisées, le dispositif pourrait être moins avantageux, par rapport au PTZ, pour certains acquéreurs selon les zones et le type de bien.
Les prévisions
Les visions des acteurs du marché diffèrent sur l’évolution du marché immobilier. Certains pensent que le marché est en pleine reprise et se porte plutôt bien. D’autres restent réservés et voient se profiler des freins comme la hausse des prix qui risque d’entamer la solvabilité de nombreux acquéreurs.
De notre côté, nous voyons le marché évoluer selon 3 scenarios.
Dans un premier cas, les taux restent stables et les prix augmentent de 5%. Dans ce cas de figure, 8% des ménages actuellement finançables ne seraient plus solvables.
Dans le deuxième cas, si les taux d’intérêt s’accroissent de 100 points de base, c’est-à-dire s’ils passent de 3.50% à 4.50%, et les prix de 5%, 27% des foyers solvables actuellement seraient éliminés du financement car leur taux d’endettement deviendrait trop élevé.
Dans un troisième cas, si les taux d’intérêt augmentent de 150 points de base, et les prix de 5%, 36% des potentiels acquéreurs solvables en ce moment ne pourraient plus prétendre à un crédit immobilier.
En résumé,
la solvabilité actuelle des foyers repose sur le niveau très faible des taux. Si ces derniers remontent, un grand nombre de ménages se retrouverait dans l’incapacité de contracter un crédit immobilier.
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