Immobilier européen : pourquoi Lisbonne flambe pendant que Paris recule

Alors que l’année pour le marché parisien de l'immobilier a été assez rude, avec une offre locative qui se restreint et un marché en tension, Meilleurs Agents, revient et analyse les évolutions de prix qu’ont connues les autres capitales européennes sur l’année écoulée.

Taux Empruntis relevés le 26/12/2024

Trois grandes dynamiques marquent l'Europe de l’immobilier

L’analyse des prix, et de leurs évolutions sur l’année, révèle 3 grandes dynamiques distinctes qui marquent le vieux continent. D'une part, une tendance baissière significative qui touche les métropoles traditionnellement les plus chères : Paris voit le prix moyen de son m² légèrement baisser (-2,9 % à 9 282 €/m²), tout comme Londres et Luxembourg (toutes deux à -4,5 %, avec respectivement 8 582 €/m² et 8 291 €/m²). D'autre part, les capitales du Sud de l'Europe connaissent une hausse de prix spectaculaire, particulièrement à Madrid (+15,4 % à 4 830 €/m²) et Lisbonne (+8,1% à 4 152€/m²), tandis qu'une zone de stabilité se dessine au cœur de l'Europe avec Berlin (-0,3 % à 4 829 €/m²), Rome (+1,5 % à 3 061 €/m²) et Bruxelles (+1,4 % à 3 286 €/m²).

On observe donc une dynamique qui tend vers un équilibrage des prix à travers l’Europe. Les capitales historiquement onéreuses du Nord voient leurs prix se réduire, tandis que les villes du Sud, présentant des prix au m² bien plus attractifs, voient leurs coût grimper, avec des progressions sur l’année allant parfois jusqu’à 2 chiffres. Rome maintient sa position de capitale très attractive avec des prix 3 fois inférieurs à ceux de Paris.

Prix au m² selon la capitale 

Capital	Prix du m²	Evolution du prix du m²
Paris	9 282 €	-2,9 %
Londres	8 582 €	-4,5 %
Luxembourg	8 291 €	-4,5 %
Bruxelles	3 286 €	+1,4 %
Lisbonne	4 152 €	+8,1 %
Madrid	4 830 €	+15,4 %
Berlin	4 829 €	-0,3 %
Rome	3 061 €	+1,5 %

Source : Meilleurs Agents , 4 décembre 2024 

Des explications de la hausse spectaculaire dans le Sud 

Les "visas dorés", ou programmes de résidence par investissement, ont significativement influencé le marché immobilier des capitales du Sud de l'Europe, particulièrement à Madrid et Lisbonne. Ce dispositif, qui permettait aux investisseurs non européens d'obtenir un titre de séjour contre un investissement immobilier important, et variant selon les pays, a contribué à une inflation immobilière spectaculaire, notamment à Lisbonne où les prix ont bondi de 80% en dix ans, selon la banque du Portugal.

Une situation qui s'est aggravée avec l'explosion des logements utilisés pour la location touristique. Notamment à Madrid, où la capitale espagnole a connu une hausse de 41% de ses logements en 7 ans. Une situation qui a contraint la municipalité à prendre des mesures restrictives en 2019 et 2024. Bien que ces programmes de "visas dorés" aient été récemment suspendus, ou restreints, à travers l’Europe, leur impact perdure sur les marchés immobiliers et réduit fortement la capacité d’emprunt des populations locales, leur rendant l’accès au logement de plus en plus difficile.