Crédit immobilier : quel est votre projet ?
Chaque trimestre, la Chambre des Notaires de Paris publie des chiffres sur le marché immobilier francilien à partir des transactions auxquelles ils ont assisté.
Leur dernier bilan porte sur les trois premiers mois de 2014. Voici les grandes lignes à retenir
Alors que les prix avaient entamé une baisse franche en 2013, le premier trimestre de 2014 ralentit légèrement ce mouvement. Un phénomène surtout remarqué dans les appartements anciens qui restent majoritairement stables par rapport au dernier trimestre 2013. Les maisons anciennes continuent, elles, de voir leurs prix baisser :
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|
Prix moyen du m² d'un appartement ancien |
Evolution par rapport au dernier trimestre 2013 |
|
Paris |
8 160€ |
-1,6% |
|
Petite Couronne |
4 370€ |
-0,3% |
|
Grande Couronne |
3 020€ |
-2% |
|
Ile-de-France |
5 410€ |
-1,2% |
Source : indices Notaires-INSEE
|
|
Prix moyen d’une maison ancienne |
Evolution par rapport au dernier trimestre 2013 |
|
Petite Couronne |
346 200€ |
-0,5% |
|
Grande Couronne |
272 600€ |
-1,8% |
|
Ile-de-France |
294 000€ |
-1,4% |
Pour ce qui est de la Capitale, les contrats de ventes quartier par quartier montrent bien que 8 160€ le m² n’est qu’une moyenne. Les prix dans l’ancien peuvent ainsi clairement doubler selon qu’on achète dans le 18ème ou dans le 6ème :
|
|
Quartier |
Arrondissement |
Prix au m² des appartements anciens |
Evolution par rapport au premier trimestre 2013 |
|
Quartiers les moins chers |
La Chapelle |
18 |
6 150€ |
47,1% |
|
La Goutte-d’Or |
18 |
6330€ |
39,1% |
|
|
Pont de Flandre |
19 |
6380€ |
36,3% |
|
|
Saint-Fargeau |
20 |
6420€ |
26,6% |
|
|
La Villette |
19 |
6 660€ |
32,7% |
|
|
Quartiers les plus chers |
Saint-Thomas-d’Aquin |
7 |
13 540€ |
2,8% |
|
Odéon |
6 |
12 400€ |
-0,2% |
|
|
Monnaie |
6 |
12 270€ |
-10,6% |
|
|
N-D-des-Champs |
6 |
11 670€ |
-3,3% |
|
|
Les Invalides |
7 |
11 420€ |
Non signalé |
Source : indices Notaires-INSEE.
A noter que les quartiers les plus accessibles voient leurs prix exploser par rapport à il y a un an, quand à l’inverse, ceux des plus chers stagnent voire baissent.
Si la Petite Couronne suit le mouvement de baisse des prix, c’est dans des dimensions très limitées dans l'ancien : -0,3% pour les appartements et -1,9% pour les maisons.
Sans surprise, les appartements anciens les plus chers sont en Hauts-de-Seine, et les plus accessibles en Seine-Saint-Denis :
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|
Prix au m² des appartements anciens |
Evolution par rapport au T1 2013 |
|
Seine-Saint-Denis |
3 230 |
0,3% |
|
Val-de-Marne |
4 230 |
-0,1% |
|
Hauts-de-Seine |
5 310 |
-0,6% |
Source : indices Notaires-INSEE.
On observe aussi en Petite Couronne le même phénomène qu’à Paris : la zone la plus chère enregistre les plus fortes baisses, quand les plus accessibles stagnent ou augmentent. Ainsi les hausses les plus marquées sont en Seine-Saint-Denis (chiffres retenus parmi les communes enregistrant le plus de ventes):
|
Département |
Commune |
Prix au m² |
Variation annuelle |
|
Seine-Saint-Denis |
Montreuil |
4 710€ |
10,3% |
|
Saint-Denis |
3 170€ |
3,1% |
|
|
Rosny-sous-Bois |
3 030€ |
-1,7% |
|
|
Pantin |
4 320€ |
9,4% |
|
|
Noisy-le-Grand |
3 280€ |
4,5% |
|
|
Val-de-Marne |
Saint-Maur-des-Fossés |
4 660€ |
3% |
|
Vincennes |
6 990€ |
2,3% |
|
|
Créteil |
3 210€ |
-2,8% |
|
|
Ivry-sur-Seine |
4 010€ |
-3,7% |
|
|
Vitry-sur-Seine |
3 080€ |
-8,2% |
|
|
Hauts-de-Seine |
Boulogne-Billancourt |
7 010€ |
0,2% |
|
Asnières-sur-Seine |
5 060€ |
-0,8% |
|
|
Courbevoie |
5 640€ |
-2,3% |
|
|
Levallois-Perret |
7610€ |
-3,3% |
|
|
Neuilly-sur-Seine |
8 680€ |
-1,2% |
Source : indices Notaires-INSEE.
En ce qui concerne les maisons anciennes, le classement reste le même entre les trois départements:
|
|
Prix moyen des maisons anciennes |
Evolution par rapport au T1 2013 |
|
Seine-Saint-Denis |
266 500 |
- 2,1% |
|
Val-de-Marne |
344 300 |
-2,1% |
|
Hauts-de-Seine |
564 300 |
-1,5% |
Source : indices Notaires-INSEE.
En revanche, le tableau change totalement si l’on regarde les communes ayant enregistré le plus de ventes au premier trimestre :
|
Département |
Commune |
Prix moyen des maisons anciennes |
Variation annuelle |
Mensualité sur 15 ans * |
|
Seine-Saint-Denis |
Montreuil |
415 000€ |
0,2% |
2 814€ |
|
Livry-Gargan |
277 500€ |
6,7% |
1 882€ |
|
|
Aulnay-sous-Bois |
235 000€ |
-5,2% |
1594€ |
|
|
Gagny |
273 000€ |
-13,3% |
1 851€ |
|
|
Drancy |
255 000€ |
13,3% |
1 729€ |
|
|
Val-de-Marne |
Saint-Maur-des-Fossés |
534 000€ |
11,3% |
3 621€ |
|
Fontenay-sous-Bois |
480 000€ |
8,9% |
3 255€ |
|
|
Champigny-sur-Marne |
290 000€ |
-14,7% |
1 967€ |
|
|
Sucy-en-Brie |
350 000€ |
1,4% |
2 373€ |
|
|
Vitry-sur-Seine |
350 000€ |
-8,2% |
2 373€ |
|
|
Hauts-de-Seine |
Colombes |
450 000€ |
0,2% |
3 052€ |
|
Asnières-sur-Seine |
490 000€ |
-0,8% |
3 323€ |
|
|
Rueil-Malmaison |
800 000€ |
-2,3% |
5 425€ |
|
|
Nanterre |
490 000€ |
-3,3% |
3 323€ |
|
|
Antony |
490 000€ |
-1,2% |
3 323€ |
Source : indices Notaires-INSEE.
* Assurance comprise, mensualité obtenue à partir du taux minimum sur 15 ans proposé par Empruntis.
Sur les trois premiers mois de 2014, toutes les ventes d’appartements anciens en Grande Couronne se sont faites à la baisse.
Mis à part les Yvelines où le m² se vend en moyenne 1000€ plus cher que dans les autres départements, les prix sont relativement similaires d’une zone à l’autre :
|
|
Prix au m² des appartements anciens |
Evolution par rapport au T1 2013 |
|
Seine-et-Marne |
2 660€ |
-1,8% |
|
Essonne |
2 670€ |
-1,8% |
|
Val-d’Oise |
2 740€ |
-1,9% |
|
Yvelines |
3 760€ |
-2,2% |
Source : indices Notaires-INSEE.
Si l'on regarde ville par ville parmi celles qui ont enregistré le plus de ventes au premier trimestre 2014, c’est Chelles, en Seine-et-Marne, qui bat les records de hausse de prix, quand les Ulis, en Essonne, plonge à la baisse :
|
Département |
Commune |
Prix au m² |
Variation annuelle |
|
Seine-et-Marne |
Melun |
2 640€ |
-0,8% |
|
Fontainebleau |
3 230€ |
1% |
|
|
Avon |
2 100€ |
6,8% |
|
|
Chelles |
3 340€ |
23,4% |
|
|
Meaux |
2 690€ |
-3,9% |
|
|
Essonne |
Evry |
1920€ |
-3,8% |
|
Massy |
3 230€ |
2,3% |
|
|
Savigny-sur-Orge |
2 600€ |
-16,5% |
|
|
Les Ulis |
2 050€ |
-14,9% |
|
|
Val-d’Oise |
Cergy |
2 710€ |
-6,6% |
|
Franconville |
2 560€ |
-3,2% |
|
|
Pontoise |
2 570€ |
-7% |
|
|
Sarcelles |
1 790€ |
-3,7% |
|
|
Montmorency |
3 130€ |
-6,2% |
|
|
Yvelines |
Versailles |
5 270€ |
-4,4% |
|
Houilles |
3 970€ |
6,6% |
|
|
Sartrouville |
3 060€ |
-15,7% |
|
|
Elancourt |
2 670€ |
-1,9% |
|
|
Saint-Germain-en Laye |
5 810€ |
4,3 |
Source : indices Notaires-INSEE.
Du côté des maisons anciennes, les baisses de prix sont encore plus fortes, tout département confondus :
|
|
Prix moyen des maisons anciennes |
Evolution par rapport au T1 2013 |
|
Seine-et-Marne |
231 100€ |
-2,7% |
|
Essonne |
275 800€ |
-2,7% |
|
Val-d’Oise |
270 000€ |
-2,3% |
|
Yvelines |
355 300€ |
-2% |
Source : indices Notaires-INSEE.
Et voici la répartition ville par ville, en fonction des communes ayant enregistré le plus de ventes :
|
Département |
Commune |
Prix moyen des maisons anciennes |
Variation annuelle |
Mensualité sur 15 ans * |
|
Seine-et-Marne |
Savigny-le-Temple |
252 600€ |
11,3% |
1 713€ |
|
Pontault-Combault |
289 000€ |
1,4% |
1 960€ |
|
|
Villeparisis |
233 000€ |
-10,4% |
1 580€ |
|
|
Chelles |
294 000€ |
6,9% |
1 994€ |
|
|
Mitry-Mory |
242 000€ |
2,3% |
1 641€ |
|
|
Essonne |
Corbeil-Essonnes |
233 000€ |
-1,3% |
1 580€ |
|
Yerres |
281 000€ |
-3,4% |
1 906€ |
|
|
Savigny-sur-Orge |
276 000€ |
3,9% |
1 872€ |
|
|
Gif-sur-Yvette |
390 000€ |
Non signalé |
2 645€ |
|
|
Draveil |
285 000€ |
1,8% |
1 933€ |
|
|
Val-d’Oise |
Osny |
238 000€ |
-12% |
1 614€ |
|
Herblay |
310 000€ |
-2,3% |
2 102€ |
|
|
Cormeilles-en-Parisis |
390 000€ |
9,4% |
2 645€ |
|
|
Argenteuil |
272 800€ |
-9,1% |
1 850€ |
|
|
Montmorency |
312 500€ |
-24% |
2 119€ |
|
|
Yvelines |
Rambouillet |
330 000€ |
12,2% |
2 238€ |
|
Houilles |
333 000€ |
0% |
2 258€ |
|
|
Sartrouville |
343 200€ |
-4,9% |
2 327€ |
|
|
Conflans-Sainte-Honorine |
263 000€ |
-2,2% |
1 783€ |
|
|
Montesson |
503 500€ |
Non signalé |
3 414€ |
Source : indices Notaires-INSEE.
*Assurance comprise, mensualité obtenue à partir du taux minimum sur 15 ans proposé par Empruntis.
Même si l’on peut se réjouir du mouvement des prix à la baisse, on ne note pas de chute radicale malgré les volumes de ventes assez modestes. « Les prix font preuve d’une étonnante résistance », constate d’ailleurs la Chambre. En cause de cette résistance, une offre de biens toujours inférieure à la demande et cette situation ne risque pas de s’arranger vue la faiblesse des constructions neuves.
Le marché immobilier semble donc se maintenir grâce à l’ancien qui a trouvé facilement preneur au semestre dernier. La Chambre des Notaires relève ainsi une hausse de 9% du volume des ventes de biens anciens par rapport au premier semestre de 2013. En tout ce sont en effet 31 210 maisons et appartements anciens qui se sont vendus en Ile-de-France au premier trimestre 2014. La Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et l’Essonne enregistrant un engouement particulier :
|
|
Variation sur un an du nombre de ventes d’appartements anciens |
Variation sur un an du nombre de ventes de maisons anciennes |
|
Paris |
11% |
- |
|
Petite Couronne |
12% |
21% |
|
Hauts-de-Seine |
1% |
-3% |
|
Seine-Saint-Denis |
29% |
31% |
|
Val-de-Marne |
18% |
27% |
|
Grande Couronne |
2% |
5% |
|
Seine-et-Marne |
2% |
4% |
|
Yvelines |
-7% |
0% |
|
Essonne |
16% |
9% |
|
Val-d’Oise |
-2% |
8% |
|
Ile-de-France |
9% |
9% |
Source : indices Notaires-INSEE.
Si ces résultats sont positifs, ils sont vite nuancés si on les compare avec les volumes moyens des années précédentes : « il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de des dix dernières années », déplore la Chambre des Notaires.
Enfin, ces chiffres de ventes restent plombés par un marché du neuf complètement à la traîne. « Le nombre de ventes d’appartements neuf a baissé de 26% en un an sur l’ensemble de la région » constatent les notaires de Paris. Les chiffres montrent même un recul de 47% des vente d’appartements neuf en Hauts-de-Seine et Val-de-Marne. Seule Paris tire son épingle du jeu :
|
|
Variation sur un an du nombre de ventes d’appartements neufs |
|
Paris |
17% |
|
Petite Couronne |
-34% |
|
Hauts-de-Seine |
-47% |
|
Seine-Saint-Denis |
-12% |
|
Val-de-Marne |
-47% |
|
Grande Couronne |
-19% |
|
Seine-et-Marne |
-21% |
|
Yvelines |
3% |
|
Essonne |
-18% |
|
Val-d’Oise |
-31% |
|
Ile-de-France |
-26% |
Source : indices Notaires-INSEE.
En ce qui concerne les maisons neuves, le rapport note seulement une baisse des ventes de 4% en Ile-de-France.
Si la Chambre des Notaires est assez pessimiste sur l’avenir du marché immobilier francilien : « il ne semble pas raisonnable d’espérer un rebond franc du marché, dans le contexte économique et social actuel », elle espère une reprise de la construction neuve et des ventes pour rééquilibrer l’offre et la demande des biens. Ce qui aurait pour conséquence une baisse plus franche des prix.
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