Immobilier : chute vertigineuse des prix dans les grandes villes, chez vous aussi ?

La banlieue parisienne a enregistré une croissance plus modeste des prix immobiliers au cours des dix dernières années, principalement en raison de la sensibilité accrue des acheteurs aux taux d'intérêt des crédits. Une note de conjoncture de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) publiée ce mardi met en lumière les grandes métropoles, où les prix et le recours au crédit sont élevés, la perte de pouvoir d'achat des ménages est plus significative, ce qui se traduit par une baisse plus marquée du marché immobilier. Cette tendance affecte les acheteurs potentiels et influe sur les dynamiques locales du marché.

Taux Empruntis relevés le 23/11/2024

Faibles ventes, prix stables et attente de reprise

Les taux des crédits immobiliers baissent, avec des moyennes de 3,65 % sur 15 ans, 3,85 % sur 20 ans et 4 % sur 25 ans, mais cette baisse ne compense pas le quadruplement des taux des deux dernières années, selon la Fnaim. Une reprise du marché est improbable avant 2025, avec une stabilisation attendue au second semestre 2024.

Les ventes et la production de crédits restent faibles tandis que les prix n'ont pas encore diminué de manière significative. En effet, les ventes ont chuté à 835 000 transactions sur 12 mois jusqu'à fin février, avec une prévision de 800 000 ventes en 2024 (-8 %), tandis que les prix continuent de baisser.

Néanmoins, la Banque de France prévoit une croissance modeste du PIB de 0,8 % en 2024, avec une reprise progressive en 2025 (1,5 %) et 2026 (1,7 %). L'inflation est tombée à 2,4 % en avril 2024, après avoir dépassé 7 % en 2023, se rapprochant de l'objectif de la Banque centrale.

Source : Fnaim - janvier 2024 

Baisse des taux mais défis persistants pour les acheteurs

Les taux des crédits immobiliers devraient se stabiliser dans les prochains mois après avoir atteint un pic. En mars 2024, ils sont revenus à 3,9 %, bien que leur légère baisse depuis le début de l'année ne compense pas le quadruplement des deux années précédentes. Cette stabilisation est prévue pour le troisième trimestre 2024, d’après les prévisions de la Fnaim.

La production de crédits a chuté, atteignant son niveau le plus bas depuis 2014 en mars 2024, en raison de la baisse des ventes dans l'ancien et du recul dans le neuf. Malgré une réduction des contraintes liées aux taux d'usure, les banques peinent à stimuler la demande. La hausse des taux a réduit la capacité d'achat des primo-accédants et découragé les propriétaires de déménager, entraînant une diminution des ventes non liées à des événements de vie.

Effondrement des ventes dans le neuf : une crise persistante

Depuis septembre 2021, les ventes de logements sont en déclin, une tendance qui s'est accélérée en 2023. À fin février 2024, seulement 835 000 transactions ont été enregistrées sur les 12 derniers mois, soit une baisse de 23 % par rapport à l'année précédente. Ce niveau de ventes est nettement inférieur aux niveaux « pré-Covid » et équivaut à celui d'il y a sept ans. En 2023, la baisse de 22 % des ventes représentait la plus forte diminution annuelle depuis plus de 50 ans, selon la Fnaim, constituant un choc majeur pour le marché immobilier.

Pour 2024, les prévisions demeurent à 800 000 ventes, soit une nouvelle baisse de 8 %. Cette diminution touche l'ensemble des territoires. Sur le marché du neuf, les ventes se sont effondrées au cours des 18 derniers mois, atteignant leur niveau le plus bas depuis 1995. Ce secteur est particulièrement affecté par le coût élevé de la main-d'œuvre et des matières premières, montrant un malaise plus profond comparé au marché de l'ancien.

Depuis début 2023, la baisse des volumes de ventes immobilières entraîne une baisse légère mais régulière des prix, après des hausses marquées avant et après le Covid (sauf à Paris). La hausse des taux de crédits immobiliers depuis 2022 rend cette baisse nécessaire pour maintenir la capacité d'achat. Cette tendance touche presque tout le territoire, y compris les zones touristiques.

Baisse des prix dans les zones denses

Les grandes villes sont particulièrement affectées : Paris enregistre une baisse de 4,8 % sur un an, les dix plus grandes villes de province de 2,6 %, avec des baisses significatives à Lyon (-7,1 %), Nantes (-7,8 %) et Bordeaux (-5,0 %). Nice fait exception avec une hausse de 3,9 %. La banlieue parisienne montre également une baisse, mais moins prononcée, selon le rapport de la Fnaim.

Les marchés où les prix sont les plus élevés subissent les baisses les plus marquées, en raison de la sensibilité des acheteurs aux taux de crédit. Les grandes métropoles ressentent plus durement la perte de capacité d'achat immobilier des ménages.