Immobilier : bilan 2021 et perspectives pour 2022

En dépit de la crise sanitaire, de ses mesures contraignantes et des conséquences économiques, le marché immobilier hexagonal est resté particulièrement dynamique en 2021. Ainsi, malgré une pénurie de biens, les financements et les transactions ont augmenté par rapport à 2020. Mais, selon l’étude Empruntis, on perçoit les premiers signes d’inflexion et 2022 pourrait bien être une année de transition.

2021, une année contrastée pour les crédits immobiliers

En 2021, le marché immobilier français maintient son dynamisme et le panier de financement moyen augmente à nouveau de 5 % sur un an tous projets confondus. Une hausse équivalente à celle de 2020. À noter toutefois que le nombre d’intentions d’achat sur les 10 premiers mois de l’année a baissé de 4 % par rapport à l’an passé.

Le marché immobilier hexagonal est de plus en plus tendu en raison de la convergence des envies et des besoins. Avec les confinements liés à la pandémie du Covid-19, les acheteurs sont en quête de logements plus confortables. Une résidence plus spacieuse avec jardin située à la périphérie des grandes métropoles ou dans les villes moyennes. Le prix du mètre carré y est moins élevé et la qualité de vie meilleure. Or, la production de logements est insuffisante et ne parvient pas à satisfaire la demande toujours croissante. Mais, les acquéreurs peuvent bénéficier de taux d’emprunt historiquement bas, à moins de 1 % avec un bon dossier.  

Qui sont les acquéreurs en 2021 ?

Les acquéreurs doivent emprunter plus pour réaliser leur projet d’achat immobilier en 2021. Par ailleurs, les acheteurs de résidence principale ont dû augmenter leur apport. Ainsi, pour les primo-accédants, cet apport a progressé d’environ +5 % et pour les secundo-accédants, de +11 %. En cause, le prix des biens qui continuent de s’envoler.

Par ailleurs, le pourcentage des investisseurs locatifs (30 %) et celui des primo-accédants (45 %) indiquent que les normes d’octroi édictées par le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) n’ont pas constitué de freins significatifs jusqu'ici. Pour rappel, ces règles portent le taux d’endettement à 35 % (assurance comprise) et rallongent la durée maximale de l’endettement à 27 ans pour certains projets avec travaux.

A noter néanmoins que "la hausse des prix de l’immobilier et la convergence sur la typologie des biens recherchés a pour effet de réduire le pouvoir d’achat alors même que la capacité d’emprunt est déjà limitée par le revenu. Et ce, malgré des taux historiquement bas. Ce pouvoir d’acheter risque de se compliquer, dû à une crise sanitaire persistante et des mesures du HCSF, qui renforcent l’aversion au risque et la sélectivité des banques", explique Cécile Roquelaure, Directrice des études chez Empruntis.

2022, une tendance à la baisse ?

Un ralentissement est probable en 2022 en raison de plusieurs facteurs. Avec la réglementation du HSCF qui devient obligatoire dès 2022, une éventuelle remontée des taux d’emprunt pourrait avoir un effet déterminant. Le taux d’endettement des ménages s’en trouvera impacté. De plus, la hausse du coût des matières premières et de la production de biens ainsi que l’adaptation aux nouvelles normes environnementales risquent de ralentir le renouvellement de l’offre.

Selon Cécile Roquelaure, Directrice des études chez Empruntis :

"les banques seront toujours très volontaristes et c’est une bonne nouvelle ! Cependant, nous sommes sur un retour aux fondamentaux : chaque détail dans le profil compte, et les projets bien ficelés profiteront des conditions toujours très favorables. En effet, les taux devraient rester bas mais une lente remontée n’est pas à exclure, en raison de l’évolution conjoncturelle (OAT, inflation). Nous pourrions ainsi avoir une hausse raisonnable de 20 centimes soit un taux moyen sur 20 ans à 1.25%. Pour que cette hausse n’ait pas d’impact sur le nombre de projets, il faudrait que les prix baissent de 3%."

Pour obtenir un financement, le projet immobilier doit être parfaitement préparé en amont. Si on peut s’attendre à une hausse des taux d’emprunt, celle-ci devrait être modérée. D’autres sujets auront forcément un impact sur le marché en 2022 comme l’évolution de la crise sanitaire ou les décisions du prochain gouvernement. L’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier peut être utile pour faire jouer la concurrence et trouver le taux immobilier le plus avantageux.