Immo : SCI et résidence principale, est-ce compatible ?

La Société civile immobilière, est une forme juridique conçue pour acheter des biens locatifs à plusieurs. Elle présente en revanche de nombreux inconvénients pour l’achat d’une résidence principale. On en dresse l’inventaire. 

La SCI, une entreprise à part entière

La Société civile immobilière permet d’investir dans à plusieurs dans l’immobilier locatif. L’objectif d’une telle structure pour les propriétaires est de tirer profit des loyers. Chaque sociétaire est propriétaire de parts sociales déterminées dans les statuts. Un ou plusieurs gérants sont désignés pour l’administrer, il faut aussi réunir des assemblées générales. La SCI peut bénéficier d’avantages fiscaux si elle est soumise à l’impôt sur le revenu et qu’elle investit dans le neuf. Par exemple, la loi Scellier lui permet de réduire de 37% l’impôt pendant 9 ans. 

Des inconvénients majeurs en résidence principale

Le premier inconvénient est d’ordre financier. À l’achat, la SCI ne bénéficie pas des dispositifs de protection prévus pour le consommateur : pas de délai de réflexion de 10 jours, pas de maintien de l’offre de crédit pendant 30 jours, aucune possibilité de résilier son assurance de prêt la première année de souscription, pas de déblocage d’un produit d’épargne en guise d’apport.

Du point de vue familial, la SCI peut même devenir dangereuse pour le conjoint qui ne possède pas de parts sociales. Il perd en effet le bénéfice de tous ses avantages : jouissance temporaire pendant un an après le décès, droit viager d’usage, abattement de 20% des droits de succession, abattement de 30% sur l’impôt sur la fortune immobilière. Le conjoint titulaire des parts peut vendre sans l’avis de l’autre et l’expulser. 

Des avantages indéniables pour la transmission de patrimoine

Constituer une SCI familiale avec son conjoint et ses enfants permet de céder des parts exonérées d’impôts par tranche de 100 000€ par enfant et par parent tous les 15 ans. L’emprunt immobilier est réalisé au nom de la SCI. Il n’existe ni prêt dédié ni prêt aidés pour cette forme juridique. Mais on peut souscrire un crédit immobilier classique remboursable entre 10 et 25 ans au taux attractif du moment. Le montant du capital est étudié en fonction des loyers à percevoir. La banque demande bien évidemment une garantie : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution d’une société spécialisée. Tous les associés de la SCI sont également caution solidaire pour le remboursement des échéances du prêt immobilier.