Crédit immobilier : quel est votre projet ?
Habituellement, les prix de l’immobilier neuf dépassent ceux de l’ancien pour des raisons évidentes liées aux atouts de la VEFA. Mais le marché immobilier de la région parisienne obéit à sa propre logique et il est possible de bénéficier du confort d’un bien neuf pour un tarif inférieur à celui d’un appartement ancien.
L’écart de prix entre le neuf et l’ancien se situe entre 15 et 20% en moyenne. D’après le baromètre LPI-SeLoger, le prix moyen au mètre carré est supérieur de 1 000€ en VEFA (4 799€) par rapport à l’ancien (3 697€). Un écart en partie compensé par des frais de notaire réduits d’environ 5 points (2 à 3% du prix d’achat), une exonération de la taxe foncière durant deux ans et une absence de coûts liés aux travaux. On peut ajouter à cela des économies d’énergie grâce à des éco-performances optimisées, et d’autres avantages quantifiables comme la présence d’un parking souterrain – très utile en milieu urbain. Côté face en revanche, les intérêts intercalaires du crédit immobilier pèsent sur le financement en VEFA, alors que ce coût supplémentaire – le remboursement des intérêts lors du déblocage des fonds dans le neuf, qui est progressif, avant remise des clés – n’existe pas dans le cas d’un prêt immobilier classique.
L’enquête SeLoger démontre que le phénomène des prix supérieurs dans le neuf que dans l’ancien en région parisienne ne se limite pas à un secteur en particulier. La petite et la grande couronne sont concernées ! À Asnières-sur-Seine dans les Hauts-de-Seine, le neuf est à 6157€/m² contre 6 554€/m² pour l’ancien. L’écart est moins élevé mais bien réel aussi à Saint-Ouen dans le 93 (6 246€/m² dans le neuf, 75€ de moins que dans l’ancien), à Ivry-sur-Seine dans le Val-de-Marne (5 093€/m², -124€) et Sartrouville dans les Yvelines (4 068€/m², -168€). Bagneux (92) et Romainville (93) connaissent la même situation, et cela représente une aubaine pour les Franciliens en quête d’un logement confortable en Île-de-France. À Romainville par exemple, un bien de 65 m² est accessible à 320 000€ hors frais de notaire, ce qui représente des mensualités de crédit immobilier hors assurance de 1 500€ sur 20 ans avec un taux immobilier de 1,25%.
L’Île-de-France est un secteur très attractif avec son bassin d’emplois sans commune mesure dans l’Hexagone. Jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire, la courbe des prix évoluait à une vitesse élevée et c’est là que réside une partie du mystère des communes où le neuf est devenu moins cher que l’ancien. Car en VEFA, le prix du foncier dépend du moment auquel le promoteur a fait l’acquisition du terrain, bien en amont de la livraison des logements. En l’espace de quelques mois – quelques années en l’occurrence compte tenu du délai de construction d’une résidence neuve –, les tarifs évoluent et cela permet à des biens anciens de compenser leur « retard ». Et ces derniers bénéficient d’un atout : un emplacement de choix alors que le neuf doit composer avec le foncier disponible, souvent d’anciennes friches excentrées et reconverties en nouveaux quartiers.
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