Hausse des taux immobiliers : comment faire un plan de financement immobilier ?

Taux Empruntis relevés le 18/07/2022

Pour concrétiser un achat immobilier, il est essentiel d’établir un plan de financement adapté. Ce dernier permet de dresser le montant nécessaire à emprunter et de vérifier la faisabilité du projet surtout en cette période de hausse soutenue des taux de crédit immobilier.

Utilité d’établir un plan de financement immobilier

Etablir un plan de financement permet de préparer au mieux un projet et de maximiser ainsi ses chances d’obtenir un crédit immobilier. En effet, le plan de financement immobilier est nécessaire pour constituer un dossier de demande de crédit puisqu’il permet de déterminer la capacité d’emprunt, élément incontournable à toute demande de prêt immobilier. Qu’il s’agisse d’un emprunt pour l’acquisition d’une résidence principale, l’achat d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou encore d’un rachat de crédit, la banque doit analyser en détail la situation de l’emprunteur et sa capacité à rembourser le montant emprunté. 

Etablir un plan de financement avec la hausse des taux immobiliers

Le plan de financement s’établit en comparant les ressources et les dépenses liées à la réalisation du projet immobilier. Cette analyse permet de connaître la capacité d’emprunt et les besoins en financement. Pour cela il suffit en premier lieu de répertorier les fonds disponibles en plus de l’apport personnel en tenant compte de l’ensemble des ressources telles que :

• l’épargne disponible qui peut servir à financer une partie de l’achat immobilier qui peut être constitué d’une prime professionnelle, d’un héritage, d’un PEL, d’un CEL ou autres livrets d’épargne ;
• les donations ou prêts familiaux ;
• les aides complémentaires et avantages fiscaux possibles qui permettent de réduire le montant de l’investissement en bénéficiant de crédits d’impôt ;
• les droits en matière de prêt à taux zéro (PTZ) ou autres prêts aidés accordés par l’État qui facilitent l’accession à la propriété ;
• le bénéfice réalisé lors de la revente d’un bien immobilier. 

Il convient par la suite de chiffrer le montant des dépenses potentielles et d’estimer les besoins nécessaires pour mener le projet à bien, en incluant :

• le prix d’achat du bien ou l’estimation de celui-ci ;
• les frais divers comme les frais de notaire et autres frais annexes ;
• le coût de l’emprunt en tenant compte des taux d’intérêts actuels ainsi que du coût des assurances et de la garantie ;
• éventuellement le prix des travaux de rénovation à engager. 

Selon les informations, certaines seront inscrites à titre indicatif et ajustées au fur et à mesure dans le plan de financement immobilier. C’est le cas notamment des dépenses qui varient selon le taux immobilier négocié auprès de la banque. 

Pour rappel, les taux actuels ont augmenté par rapport à juillet. Ils s’établissent ainsi à :

Les taux de crédit immobilier en août 2022

Durée du prêt	Taux mini	Taux moyen
7 ans	0,75%	1,50%
10 ans	1,00%	1,60%
15 ans	1,15%	1,70%
20 ans	1,40%	1,85%
25 ans	1,57%	2,00%

Concrétiser un projet immobilier avec un plan de financement

Ainsi, une fois le plan de financement immobilier finalisé, il est simple de calculer le montant à emprunter pour la réalisation de votre projet. Il suffit en effet de faire la différence entre la somme totale des dépenses liées à l’acquisition immobilière et l’ensemble des ressources disponibles pour le financement.

Attention, il faut s’assurer que celui-ci respecte le taux d’endettement et les conditions d’octroi de crédit. En pratique, le taux d’endettement ne doit pas excéder les 35 % (assurance de prêt comprise). De plus, il faut également intégrer le taux de crédit immobilier dans le plan de financement immobilier.

Dans le contexte actuel, face au retour notamment de l’inflation, les taux d’emprunt évoluent rapidement, ce qui impacte le plan de financement. Une solution possible est de suivre le baromètre des taux immobiliers Empruntis pour se tenir au fait de ces évolutions. Mais pour une estimation plus précise, il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier. Cet expert saura établir un plan de financement précis à l’aide des informations communiquées par l’emprunteur.