Fiscalité : le gouvernement s'attaque à la niche Airbnb

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, dévoilé le 10 octobre, prévoit une réforme de la fiscalité des locations meublées, un dispositif jusque-là très avantageux pour les propriétaires. Actuellement, ces derniers bénéficient d'un régime fiscal attractif, leur permettant de déduire une partie de la valeur du bien et des charges (travaux, meubles) via l'amortissement. Cependant, le gouvernement propose désormais de réintégrer ces amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdirait la fiscalité des propriétaires.

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Une fiscalité jusque-là avantageuse

Le régime de la location meublée, notamment via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), offre des avantages fiscaux importants. Grâce à l’amortissement, les propriétaires peuvent déduire des charges liées à l’exploitation de leur bien locatif, réduisant ainsi fortement leur base imposable. Selon un rapport parlementaire, environ 70 % des bénéficiaires de ce régime n’ont pas à payer d’impôts sur leurs revenus locatifs.

Ces avantages incitent de nombreux investisseurs à se tourner vers la location meublée, qu’elle soit longue ou de courte durée (via Airbnb, par exemple). Ce régime permet de dégager des rendements plus élevés, d’autant plus que les loyers des meublés sont souvent supérieurs à ceux des locations nues. Toutefois, ce mécanisme est désormais accusé de contribuer à une pénurie de logements locatifs accessibles, notamment dans les zones tendues.

Rééquilibrer le marché locatif

La réforme proposée vise à freiner l’attractivité de la location meublée, perçue comme un facteur de distorsion du marché locatif. Le gouvernement souhaite réintroduire dans le calcul de la plus-value à la revente les amortissements précédemment déduits. Par exemple, comme le rapporte BFM, si un propriétaire revend son bien pour 200 000 € après avoir déduit 20 000 € grâce à l’amortissement, il sera désormais imposé sur une plus-value de 120 000 € au lieu de 100 000 € actuellement.

L’objectif est de réorienter les propriétaires vers la location nue, jugée plus stable pour les locataires. Dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, l’offre de locations nues a stagné, tandis que celle des meublés a fortement augmenté, notamment en raison des plateformes de location saisonnière selon Challenges.

Un risque pour l’investissement ?

Cette réforme suscite des craintes parmi les investisseurs et les professionnels de l’immobilier. « Le projet pourrait tripler la base taxable des plus-values, ce qui risque de décourager les propriétaires », explique Stéphane Desquartiers, fondateur de SD Conseils pour BFMTV. En fonction du contexte lié aux taux immobiliers, alourdir la fiscalité pourrait freiner les projets d’achat immobilier.

De plus, en réduisant l’attractivité de la location meublée, certains redoutent une baisse de l’offre de logements, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. Le débat est donc lancé, avec des discussions parlementaires à venir, pour déterminer si cette réforme sera adoptée telle quelle ou amendée pour ménager les investisseurs sans nuire à l’équilibre du marché locatif.