Faut-il mettre toutes ses économies dans son achat immobilier ?

Vous cumulez héritages, épargnes et économies depuis plusieurs mois, voire plusieurs années pour enfin pouvoir vous acheter votre appartement ou votre maison ?

Faut-il vraiment mettre tout cet effort dans votre achat ? Non. Et on vous explique pourquoi !

Les taux de crédit sont bas

Si vous projetez d’acheter un bien immobilier, vous avez dû surement voir que les taux d’emprunt sont extrêmement bas : 2,45%, 2,75% et 3,30% sur 15, 20 et 25 ans.  Pour comparaison, ils étaient à 3,25%, 3,55% et 3,50% il y a un an et à plus de 4% sur toutes ces durées il y a 3 ans.

Conséquence de cette baisse, les taux de crédit sont désormais inférieurs aux taux de rendement de placements comme l’assurance-vie qui tournent autour de 3,5% selon les produits.

Quel est le rapport avec votre apport ? Cela signifie tout simplement que l’assurance-vie rapporte plus que le crédit ne coûte. Vous avez donc tout intérêt à placer un maximum d’argent sur votre assurance-vie et à financer le maximum de votre achat immobilier via un emprunt. 

Ainsi par exemple, si vous avez 20 000€ en poche et que vos frais de notaire s’élèvent à 10 000€, vous avez tout intérêt à placer les 10 000€ restants sur une assurance-vie plutôt que de les investir dans votre bien immobilier :

Situation 1 : vous mettez la totalité de votre apport dans votre achat

Une fois réglés les 10 000€ de frais de notaire, il vous reste 10 000€ que vous investissez directement dans votre achat immobilier. Vous n’aurez donc plus à emprunter cette somme et si vous avez opté pour un crédit à 2,75% sur 20 ans, cela vous permet d’économiser 2 960€ d’intérêts.

Situation 2 : vous placez une partie de votre apport  

Une fois réglés les 10 000€ de frais de notaire, vous placez 10 000€ sur une assurance-vie dont le taux de rendement s’élève à 3,50%. Au bout de 20 ans, cela vous rapporte 7 000€. En contrepartie, vous avez bien sûr dû emprunter les 10 000€ manquants et régler 2 960€ d’intérêts. Au final votre gain s’élève alors à 4 040€ (7 000€ - 2 960€).

Pour avoir un ordre de comparaison, lorsqu’en 2011 les taux étaient en moyenne à 4,25% sur 20 ans, emprunter 10 000€ coûtait 4 880€, le gain obtenu était alors bien moindre puisque ce montage rapportait 2 120€ (7 000€-4 880€).

En conclusion, en étant favorable à l’emprunt, la baisse des taux est aussi favorable à l’épargne. En fonction du montant de votre apport, il peut être très intéressant de le placer plutôt que de l'investir dans votre bien.

Cependant, attention, choisissez bien votre livret d’épargne : avec son 1% de taux de rendement, le Livret A n’est par exemple clairement pas avantageux ! Regardez plutôt du côté des livrets non réglementés et de l'assurance vie dont les taux sont largement plus intéressants.