Etat des lieux : l’immobilier reprend mais pourrait être freiné dans son élan

La pierre présente des signes de reprise

Les acheteurs sont avantagés avant tout par la baisse des taux d’intérêt en cours depuis plusieurs mois. Les taux fixes, qui se situent à 3.50% à la mi-juin, ne sont pas loin du plancher historique de 3.40% enregistré en 2005. La production de crédits à l’habitat est d’ailleurs en hausse : entre mars 2009 et mars 2010, elle a augmenté de 11%. La durée des prêts est moins longue : entre le premier et le deuxième semestre 2010, elle est passée de 19.8 ans à 19.4 ans. Néanmoins, cette hausse est nuancée par la part importante des renégociations de prêts (près de 40% des crédits produits au premier trimestre 2010). Comme nous le constations dans notre précédent dossier, le pouvoir d’achat augmente depuis 2008. Ainsi, avec un apport personnel de 10 000€ et une mensualité de 2 000€, un acheteur peut acquérir 102 m² en juin 2010 contre 83 m² en 2008. Le coût du crédit a diminué de 16%. Cela équivaut, théoriquement, à une surface supplémentaire de 1 à 5m².

Mais de nombreux facteurs risquent de faire ralentir marché

L’investissement dans l’immobilier résidentiel risque d’être compromis par le remaniement des dispositifs fiscaux favorisant l’accession : le Prêt à Taux Zéro ne sera plus doublé, les niches fiscales liées à l’investissement immobilier vont être réformées. En outre, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le climat économique et n’incitent pas beaucoup à souscrire de crédits: les revenus des ménages ne bougent pas tandis que les prix poursuivent leur envolée, l’offre étant bien inférieure à la demande. Les prix sont encore très élevés pour une catégorie d’acheteurs potentiels. La diminution du nombre des primo-accédants atteste de ce décalage, et ce malgré les taux d’intérêt très faibles. En témoigne également le niveau de transactions qui reste faible malgré une progression amorcée en septembre 2009.

Des prévisions difficiles à établir

Alors que les taux ont rarement été aussi bas, il ne faut pas attendre pour investir. Dans un avenir qui se montre plutôt morose, seuls le maintien des taux à un niveau faible et une baisse des prix peuvent assurer une situation convenable. Les taux, ayant atteint un niveau plancher, risquent de remonter (à horizon 18 mois). Concernant les critères d’attribution de prêts à l’habitat, les banquiers pourraient se montrer un peu plus souples dans les mois à venir. Du côté de l’évolution des prix, la tendance reste néanmoins difficile à définir, compte tenu des différents acteurs produisant chacun leurs propres statistiques.