Le lundi 29 janvier dernier, l'Assemblée nationale a approuvé en première lecture une proposition de loi transpartisane visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Portée par les députés Annaïg Le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (PS), cette initiative cible principalement les meublés touristiques comme Airbnb, accusés de perturber le marché locatif à long terme et d'aggraver la crise du logement. La proposition a été adoptée avec 100 voix favorables contre 25.
La mesure clé de cette proposition est la réduction à 30 % du taux d'abattement fiscal pour les revenus provenant des locations de meublés de tourisme, comparé aux 71 % ou 50 % actuels. Une exception subsiste pour les zones rurales très peu denses où l'abattement resterait à 71 %. En outre, la loi introduit l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant la mise en location du bien et permet aux maires de réduire la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 jours à 90 jours par an.
Taux Empruntis relevés le 04/12/2024
Débats et modifications au Sénat
Les réactions au sein de la majorité étaient mitigées, avec des divergences sur la fiscalité. Le Sénat, où la droite est majoritaire, a quant à lui accueilli unanimement cette initiative transpartisane visant à redonner du pouvoir aux maires et à réguler la prolifération des meublés touristiques. Cependant, les sénateurs ont atténué certaines mesures pour obtenir un consensus. La principale modification concernait l'abattement fiscal : un abattement de 50 % a été maintenu pour les meublés "classés" afin d'encourager les propriétaires à engager des démarches de classement coûteuses.
Le Sénat a également supprimé la possibilité pour les maires de réduire de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale. Cette suppression, défendue par la sénatrice LR Anne Chain-Larché, repose sur le droit de propriété et l'importance des revenus générés pour certains propriétaires. En outre, le Sénat a prolongé le délai pour que les propriétaires de meublés touristiques se conforment aux exigences de décence énergétique, fixant la date limite à 2034 au lieu de 2029.
Annulation par le Conseil d'État
Dernièrement, le Conseil d'État a annulé un paragraphe permettant aux locations type Airbnb de continuer à bénéficier d'une niche fiscale, qui avait été rabotée par erreur par le gouvernement dans la loi de finances pour 2024. Cette décision a été prise suite à la requête de plusieurs organisations professionnelles du tourisme et de sénateurs, notamment Ian Brossat (PCF) et Max Brisson (LR). La plus haute juridiction administrative a accédé à leur demande, marquant un tournant décisif dans la lutte contre les avantages fiscaux injustifiés dont bénéficie la location Airbnb par rapport à la location nue.
Cette décision n'étant pas rétroactive, les contribuables ayant déclaré leurs revenus pour 2023 dans les temps ne seront pas affectés. Cependant, cette annulation ouvre la voie à d'autres actions en justice contre des dispositifs similaires.
Et aujourd’hui ?
La loi actuelle, après les ajustements par le Sénat et l'annulation partielle par le Conseil d'État, conserve plusieurs mesures importantes visant à réguler les meublés touristiques. Le taux d'abattement fiscal pour les revenus des locations de meublés de tourisme reste à 30 %, avec une exception pour les zones rurales très peu denses. L'abattement de 50 % pour les meublés "classés" a été maintenu pour inciter les propriétaires à investir dans le classement de leurs biens.
La possibilité pour les maires de réduire la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 jours à 90 jours par an a été supprimée, mais les maires conservent de nouveaux outils de régulation. En ce qui concerne les exigences de décence énergétique, les propriétaires ont désormais jusqu'en 2034 pour se conformer aux nouvelles normes.
Prochaines étapes et débats à venir
Les discussions se poursuivront lors de l'examen du projet de loi logement au Sénat, prévu pour le 17 juillet 2024. Ce projet de loi inclut d'autres réformes touchant au logement social et promet de susciter de vifs débats, en particulier en raison des critiques de la gauche et des associations de locataires HLM. Plusieurs parlementaires appellent à poursuivre la réflexion sur la fiscalité des meublés touristiques et à trouver des solutions équilibrées pour le marché locatif.
La décision du Conseil d'État a renforcé la détermination des législateurs à encadrer plus strictement les avantages fiscaux des locations de meublés touristiques, et de nouvelles propositions pourraient émerger dans les prochains mois pour répondre aux déséquilibres persistants du marché locatif.
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