Défiscalisation : l’après Pinel se fera sans les particuliers ?

Y aura-t-il une extension ou un successeur au dispositif Pinel après 2024 ? Un rapport remis à la mi-juin au Parlement ne penche pas pour cette solution : il plaide au contraire pour inciter les investisseurs institutionnels à financer le logement intermédiaire plutôt que les particuliers. Ces derniers peuvent néanmoins encore en profiter pleinement jusqu’au 31 décembre 2022, avec les taux bas du crédit immobilier en sus ! 

Le Pinel, un dispositif coûteux pour l’Etat

Il y a eu le dispositif Méhaignerie en 1984, le Périssol, le Besson, le Robien, le Borloo, le Scellier, le Duflot puis le Pinel depuis 2015. Ces lois successives de défiscalisation immobilière ont poursuivi le même objectif : inciter au financement de biens neufs à destination du logement intermédiaire, à mi-chemin entre le logement social et le parc locatif privé. Mais cela a un coût pour l’État : 1,2 milliard d’euros en 2021. Car le dispositif Pinel est synonyme d’une réduction d’impôt sur le revenu pour le particulier : de 12 à 21% du prix du logement selon la durée de mise en location (de dix à douze ans). Le rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) a chiffré ce coût par logement à 38 000€. 

Les investisseurs institutionnels privilégiés

Que proposent l’IGF et le CGEDD ? Ecarter les particuliers du financement de logements intermédiaires dans le neuf au profit des investisseurs institutionnels, c’est à dire les banques et les assurances, mais aussi les fonds de pension, les SICAV ou les caisses de retraite. Des acteurs économiques de plus en plus attirés par l’immobilier résidentiel, dans un contexte moins porteur pour les bureaux depuis la crise sanitaire. La justification de ce choix ? Un coût moindre pour l’État, puisque le soutien n’est que de 28 000€ par logement. Et surtout, ils peuvent assumer la totalité du besoin, soit 50 000 logements intermédiaires par an. 

Pinel et crédit immobilier, c’est le moment d’en profiter

Et les particuliers dans l’affaire ? Plutôt que d’attendre une hypothétique nouvelle mouture du dispositif Pinel, les hésitants ont tout intérêt à se diriger dès aujourd’hui vers un investissement locatif défiscalisé afin de profiter pleinement de la réduction d’impôt. Car au 1^er janvier 2023, l’avantage fiscale va diminuer (10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans, 17,5% sur 12 ans), et une nouvelle baisse aura lieu en 2024 (9 à 14%) sauf exceptions (niveau de performance énergétique et environnemental dépassant le seuil en vigueur, quartiers prioritaires et travaux de réhabilitation). D’autant qu’actuellement, les taux bas du crédit immobilier rendent l’investissement dans le neuf plus accessible avec un taux moyen sur 20 ans inférieur à 1% d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.