Crise de l'immobilier : une catastrophe pour le neuf en 2025 ?

8 693 ! C’est le nombre de mises en vente de logements neufs des trois derniers mois qui prouve, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), un asséchement plus qu’inquiétant de l’offre des logements en France. Menée par son président Pascal Boulanger, la FPI a présenté les grands chiffres du 3e trimestre de son observatoire sur l’immobilier neuf. 

Taux Empruntis relevés le 16/11/2024

Les autorisations de construction en baisse

De manière générale, 85 800 autorisations de logements ont été émises au 3e trimestre 2024, en baisse de 7,6 % par rapport à la même période en 2023. Les autorisations de logements collectifs ont baissé de 6,7 % (43 400) sur la même durée.

Selon les résultats, les permis de construire ont été divisé par deux par rapport aux précédentes années. Entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen représentait 113 300 logements autorisés, dont 59 600 logements collectifs autorisés.

Pour Pascal Boulanger, cette baisse est due à la « frilosité » des maires à octroyer des permis de construire, et à celle des promoteurs à déposer des permis alors qu’ils éprouvent des difficultés à vendre l’existant.

Un assèchement de l’offre jugé préoccupant

Selon la FPI, c’est le trimestre le plus bas observé depuis 2010. Au 3e trimestre 2024, 8 693 logements neufs ont été mis en vente, contre 14 731 au 3e trimestre 2023, passant largement sous le seuil des 10 000 habitations.

Sur les neuf premiers mois de l’année, la baisse est moins prononcée que sur le T3 2024 (39 023 logements vendus en 2024, contre 58 856 en 2023) mais cela représente moins de la moitié des ventes en 2022 sur la même période (80 975).

Le taux de retrait (suspendu et arrêt définitif) des logements commercialisés a lui aussi atteint un niveau jamais vu. Au 3e trimestre 2024, 32 % des biens ont été retirés de la commercialisation contre 19 % en 2023 et 5 % en 2022 au même intervalle.

Les réservations des habitations au plus bas

Sur le trimestre, les ventes sont assez similaires par rapport à l’année précédente (19 165 en 2024, contre 19 663 en 2023) mais, cela reste assez bas.

Dans le détail, les ventes en bloc sont moins prisées, avec une baisse de 12,9 % par rapport à 2023 (6 051 en 2024 et 6 945 en 2023), du fait de la fin du plan de rachat de CDC Habitat et AL. À l’inverse, les logements vendus au détail ont légèrement augmenté de 4,3 % (12 114 en 2024 contre 11 618 en 2023).

Mais pour Pascal Boulanger, cette hausse est à attribuer la baisse des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers d’une part, ainsi qu’à la fin du Pinel prévue le 1er janvier 2025. Les ménages se dépêchent d’investir dans les logements neufs avant la fin de l’année.

Sur les trois premiers trimestres de l’année, les réservations totales sont passées de 67 910 en 2023 à 64 938 en 2024 (-4,4 %). Elle reste bien inférieure au niveau moyen observé entre 2018 et 2024 par la fédération qui est de 94 067 ventes.

Un délai d’écoulement réduit mais toujours aussi long

Selon l’observatoire, le délai d’écoulement théorique sur l’offre commerciale est passé d’environ 22 mois en T2 2024 à 20 mois environ en T3. La chute de l’offre des logements est la cause principale.

Pascal Boulanger a souligné le fait que cela reste deux fois plus long que la normale, surtout s’il y a deux fois moins d’offres.

Les prix du logement neuf collectif restent stables

Malgré une offre très basse, les prix des biens ne baissent pas ou peu. Ils sont passés de 4 969 € le mètre carré le troisième trimestre 2023 à 4 904 € sur la même période en 2024.

Pascal Boulanger a aussi rappelé que les promoteurs sont actuellement en train de s’appauvrir tant en foncier qu’en savoir-faire et a fait part de son inquiétude sur une reprise brutale, car le secteur ne pourrait y faire face.

Enfin, le président, qui est en discussion régulière avec la ministre du Logement Valérie Létard concernant le budget 2025, estime que si les dirigeants ne réagissent pas, l’année 2025 sera « sanglante » !