Crédit immobilier : sur 30 ans, la facture est salée

Face à la hausse du prix et la baisse des taux du crédit immobilier, la tentation est grande de se diriger vers un prêt d’une durée supérieure à 20 ans. Les contrats sur 25 et 30 ans ont en effet gagné du terrain et élargissent le cercle des prétendants à l’accession à la propriété, mais ils s’accompagnent d’un coût total qui augmente de manière exponentielle.

La hausse des prix entraîne la hausse de la durée d’emprunt

230 mois d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA en janvier 2019 : jamais la durée moyenne du crédit immobilier n’avait été aussi élevée. Cela représente en effet 19 ans et 2 mois, alors que la durée moyenne était encore inférieure à 17 ans début 2013. Aujourd’hui, les prêts immobiliers de plus de 20 ans sont fortement majoritaires (71%), et la part la plus importante est la tranche des emprunts immobiliers conclus sur plus de 25 ans (40%).

En 2014, moins d’un crédit immobilier sur deux dépassait ce seuil fatidique des 20 ans (45%), et moins d’un sur six s’étalait au-delà de 25 ans (15%). La conséquence d'un prix de l’immobilier en augmentation constante : +135% entre 2008 et 2018 dans l’ancien d’après l’indice Notaire-Insee.

Quand le coût du crédit bondit

Qui dit allongement de la durée d’emprunt dit deux choses : le taux du crédit immobilier augmente en général en conséquence – l’établissement prêteur prend un risque plus élevé – et le coût total du prêt augmente. Car l’évolution du montant global capital+intérêts est exponentielle : si la durée de remboursement entre un crédit immobilier de 20 ans et un autre de 30 ans augmente de 50%, le coût des intérêts grimpe en flèche dans des proportions bien supérieures. Démonstration.

 +155% pour dix ans de plus

Prenons un crédit immobilier de 150 000€ : sur 20 ans, il s’affiche à un taux de 1,60% hors assurance d’après Empruntis, et son coût total atteint 25 440€. Pour la même somme empruntée sur 30 ans, le taux du prêt immobilier passe à 2,55% hors assurance et le coût total à 64 920€. Résultat : une augmentation de 155% du coût du crédit !

Pour la même enveloppe globale – 214 920€, l’acquéreur aurait pu emprunter près de 184 000€ sur 20 ans… Évidemment, c’est le critère du taux d’endettement qui contraint un ménage à augmenter la durée pour que les mensualités ne dépassent pas le tiers de ses ressources. En l’occurrence, pour un montant emprunté de 150 000€, elles sont hors assurance de 731€ par mois sur 20 ans et baissent à 597€ par mois sur 30 ans. Dans le premier cas, le ménage doit justifier de 2 200€ de revenus mensuels, contre 1 800€ dans le second.