Crédit immobilier : quand 2023 nous rappelle que le taux fixe n'est pas la seule option

En France et depuis de nombreuses années, le seul taux connu par les Français est le taux fixe, défini lors de la souscription du crédit et qui reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Une exception française, car dans les pays anglosaxons, mais aussi en Allemagne ou dans le sud de l’Europe, les taux sont dits variables. Indexé sur un taux d’intérêt auquel les établissements financiers se prêtent de l’argent, souvent l’Euribor, le taux du crédit peut ainsi changer tout au long de la durée du remboursement.

La mensualité de départ n’est donc pas garantie, elle peut augmenter ou baisser selon l’évolution de l’indice sur lequel le taux de crédit est basé.

Le taux variable en France avait presque disparu !

Cette mécanique n’existe quasiment plus en France depuis la crise de 2008, dont la cause aux Etats-Unis était justement les taux variables… Les ménages avaient vu leurs échéances augmenter fortement et ne pouvaient plus y faire face, les banques se sont trouvées à court de liquidités et un nombre de biens important s’était retrouvé en vente sur le marché pour défaut de paiement avec peu d’acquéreurs en face… La catastrophe qui a suivi, nous la connaissons tous.

Prêter à taux variable pour une banque, c’est transférer le risque d’augmentation des taux à l’emprunteur. En effet, si le coût du refinancement augmente pour la banque, le coût du crédit augmente pour l’emprunteur. Une pratique à risque donc, car il faut que l’emprunteur soit en mesure d’assumer l’augmentation de sa mensualité dans le temps. Car aujourd’hui, la probabilité que cette mensualité baisse est faible.

Cependant, les taux variables ont des atouts. En effet, en général les taux variables sont inférieurs aux taux fixes, car la banque partageant le risque de remontée des taux, et le réimputant à l’emprunteur, elle peut se permettre de prêter avec moins de marge au démarrage. En période de taux d’usure contraignant, cela peut permettre à un emprunteur de trouver un financement.

Autre atout français, le variable dit "pur" est peu utilisé. Les banques lui préfèrent le variable capé ou le semi-fixe. Dans le premier cas, la variation à la hausse ou à la baisse est plafonnée de façon contractuelle. Par exemple un taux variable capé démarrant à 2 % ne pourra être modifié que de 100 points de base, c’est-à-dire pourra être au maximum de 3 % et au minimum de 1 %. Il existe différents plafonnements, au choix de la banque : + 100 points de base, + 200 voire plus + 300. L’emprunteur connait donc son échéance maximum dès l’origine de son crédit.

La seconde mécanique est le taux semi fixe : une période à taux fixe, puis une période à taux variable, toujours avec un maximum. Par exemple un taux fixe de 2 % pendant 10 ans puis un taux variable jusqu’à 4 % pendant 10 ans permet de protéger le budget de l’emprunteur dans une première phase de son crédit et de ne subir l’éventuelle hausse que dans une seconde phase.

Taux variable capé ou semi-fixe  : un come back depuis 2022

2022 signe le retour des taux variables capés ou semi-fixes… Mais les banques en proposant sont peu nombreuses : moins de 10 % aujourd’hui.

Pourquoi tant de frilosité si cela constitue une solution ?

Trois raisons essentielles :

• la première tient à l’offre. En effet, les banques ne proposaient plus de taux variables depuis longtemps et ce "produit" n’existe plus dans leur logiciel. Il faut donc du temps pour redévelopper cette mécanique qui ne ressemble pas à un taux fixe. Il faut bien sûr du temps aussi pour réécrire le produit en interne (contrat, argumentaire et tout ce qui est nécessaire à la commercialisation d’un produit) ;
• la deuxième tient à la formation des équipes : les conseillers qui n’ont plus (voire pas) connu ce fonctionnement qui demande de l’expertise pour être bien expliqué et bien compris par les clients doivent être accompagnés ;
• la volonté ! Aujourd’hui de nombreuses banques craignent les taux variables car si elles maîtrisent leur risque, elles ne maîtrisent pas celui porté par les clients. Seront-ils tous en capacité de supporter l’évolution de leur crédit, n’existe-t-il pas finalement un risque de défaut de paiement plus important que le poids financier des taux fixes en période de hausse des taux ? C’est aujourd’hui la position de la Fédération Bancaire Française qui n’est pas favorable à un système français à taux variable.

Simulation de crédit à taux variable capé VS taux fixe

Pour un prêt de 200 000 €	Crédit à taux fixe	Crédit à taux variable capé 1
Taux moyen sur 20 ans hors assurance	2.65 %	2,45%, maximum 3,45 %
Mensualités hors assurance	1074.48 €	1054,94 €, maximum 1154, 79 €

Dans la boule de cristal : et si le problème de compression des marges des banques ne durait pas ?

Aujourd’hui, on sait que ce qui a favorisé le retour des taux variables, c’est la situation inhabituelle dans laquelle se trouvent les banques : une très forte et rapide augmentation du coût de l’argent (l’OAT 10 ans a vu son taux passer de 0 % à 3 % en un an), et un taux d’usure empêchant la refacturation de ce coût dans les mêmes proportions (de 2,4% à 3,57% dans le même laps de temps).

Selon les perspectives de nos partenaires bancaires, le coût de l’argent devrait se stabiliser sur le premier semestre, avec en perspective de nouvelles hausses de taux de la Banque Centrale Européenne mais qui devraient s’arrêter avant l’été.

Côté taux d’usure, la hausse du 1^er trimestre n’a pas permis de relâcher les contraintes, la future hausse du 2^ème trimestre devrait être plus importante et permettre un rééquilibrage des contraintes.

Si la situation se normalise grâce à une stabilisation du coût de l’argent et le rattrapage dans les trois prochains mois du taux d’usure, les banques remettant en "vente" du taux variable, qu’il soit capé ou semi fixe, devraient être peu nombreuses, celui-ci perdant ses vertus. On devrait donc rester en France sur un modèle de taux fixe.