Crédit immobilier : comment emprunter malgré le taux d'usure ?

Avec la remontée des taux de crédit immobilier depuis le début de l’année, certains emprunteurs sont freinés dans leur projet. En cause, le dépassement du taux d’usure qui entraîne des refus de demande de prêt immobilier. Voici les solutions pour obtenir un financement malgré le niveau du taux d’usure.

Taux Empruntis relevés le 17/10/2022.

La règle du taux d’usure

Avant de déposer une demande de crédit immobilier, il est conseillé de connaître le fonctionnement du taux d’usure. Concrètement, le taux d’usure est le taux maximal auquel un établissement de crédit peut accorder une offre de prêt à des particuliers. Chaque trimestre, la Banque de France réévalue les taux d’usure qui vont courir durant les 3 prochains mois. Attention, c’est le TAEG qui ne doit pas dépasser le taux d’usure. Autrement dit, c’est le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur ainsi que les divers frais liés au crédit qui ne doivent pas dépasser le taux d’usure. Les banques doivent respecter ce taux maximum légal et refuser toute demande de crédit dont le TAEG serait supérieur, sous peine de sanction. Si les taux d’usure ont considérablement augmenté au 1^er octobre dernier, redonnant ainsi de l’air aux banques, pour s’établir à 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans, dans le même temps, les taux accordés par les banques ont suivi leur mouvement haussier. Résultat : pour certains ménages souhaitant devenir propriétaire, ce taux d’usure les empêche de financer leur projet immobilier. Il existe malgré tout des astuces pour contourner le taux d’usure et obtenir un emprunt.

Réduire le TAEG d’un crédit immobilier en renégociant l’assurance de prêt

Le TAEG est la pierre angulaire d’un financement par crédit immobilier. Il n’est pas possible de déroger à la règle des taux d’usure maximum autorisés. En revanche, on peut agir sur certains éléments du TAEG pour obtenir l’emprunt. Par exemple, un emprunteur peut négocier les frais de dossier. Il peut également être opportun de renégocier son assurance de crédit immobilier. Une assurance emprunteur représente entre 30 et 50 % du coût global du crédit immobilier et peut être la cause du dépassement du seuil de l’usure. En renégociant son assurance emprunteur ou en faisant jouer la concurrence, il est possible de réduire son taux et obtenir un prêt immobilier. 

Autre possibilité : certains organismes jouent sur les quotités pour faire passer le crédit immobilier. En effet, si vous empruntez en couple, l’organisme peut attribuer les garanties obligatoires (Décès et PTIA) dans les quotités minimales exigées (100 %). Et les garanties facultatives sont attribuées dans les quotités supplémentaires (au-delà de 100% et jusqu’à 200 %) car les garanties facultatives n’entrent pas dans le calcul du TAEG.

Constituer une SCI familiale

Par ailleurs, une autre façon de contourner cette contrainte existe et elle consiste à mettre ses investissements immobiliers dans une société civile immobilière (SCI). Le crédit immobilier ne sera donc pas soumis aux taux usuraires, mais à un taux d’intérêt professionnel.

L’accompagnement d’un courtier en crédit peut s’avérer utile pour augmenter les chances d’être financé. Ce professionnel établit un plan de financement adapté et négocie les meilleures conditions de prêt selon votre profil et votre projet.