Crédit immobilier : les signes encourageants d'une reprise tant attendue

Après une période difficile pour le marché, marquée par des conditions strictes pour accéder au crédit immobilier, celui-ci connaît un léger mieux depuis le début de 2024 selon une étude récente de l'Observatoire Crédit Logement / Consumer Science & Analytics (CSA). Les emprunteurs aux revenus modestes, souvent pénalisés par des exigences élevées en apport personnel, voient leur situation s'améliorer, grâce à un assouplissement des règles imposées par les banques. Malgré cette amélioration, la demande de prêt immobilier reste timide et peine à atteindre les niveaux d’avant-crise du secteur. Néanmoins, cette dynamique positive annonce une potentielle relance du marché dans les mois à venir.

Taux Empruntis relevés le 04/12/2024

Assouplissement de l'apport personnel : un soulagement pour les primo-accédants

Jusqu’à la fin de 2023, les emprunteurs à faible apport personnel étaient les plus impactés par les restrictions bancaires. Mais depuis le début de l’année 2024, les banques ont allégé leurs exigences, notamment sur le montant des apports. En effet, l’apport personnel des ménages a baissé de 1,9 % sur les neuf premiers mois de 2024, inversant la tendance haussière de 2023 (+ 0,1 %). Cet assouplissement permet à de nouveaux profils, tels que les jeunes ménages ou les familles à revenus modestes, de revenir sur le marché immobilier.

Cependant, malgré cette baisse, l'apport moyen reste supérieur à celui d’avant la crise du logement (+ 41,2 % par rapport à fin 2019). Le taux d'apport personnel moyen s’élève encore à 35,8 %, indiquant que, bien que les conditions d’accès au crédit se soient détendues, les exigences restent élevées. Les banques, tout en cherchant à dynamiser le marché, continuent d’observer une certaine prudence face à la fragilité économique.

Reprise timide sur le marché du neuf

Le marché de logement neuf montre également des signes de reprise, bien que légers. En 2023, les coûts des opérations dans le neuf avaient chuté de 3,7 %, et cette baisse s’est atténuée en 2024 avec un recul plus modéré de 2,0 % sur les neuf premiers mois. Ce léger mieux est attribué à la relance des offres par les constructeurs de maisons individuelles et aux actions commerciales mises en place par les promoteurs immobiliers. Ces initiatives ont réussi à redonner un peu de vigueur à la demande, bien que celle-ci reste bien inférieure aux niveaux habituels.

Néanmoins, des facteurs structurels freinent la véritable relance du secteur. La production des prêts à taux zéro (PTZ) continue de baisser, et la réglementation liée au Zéro Artificialisation Nette limite les possibilités de construction de nouveaux terrains. Cette situation crée une rareté dans l’offre de logements neufs, pesant sur les perspectives de croissance. Par ailleurs, la hausse des revenus des ménages (+ 2,0 % sur les neuf premiers mois de 2024, contre + 6,1 % en 2023) reste insuffisante pour compenser les coûts relatifs qui continuent d’augmenter.

Des signes de reprise encourageants, mais des défis à relever

Malgré les difficultés, les signes de reprise sont bien présents. La production de crédits immobiliers a fortement augmenté au troisième trimestre 2024, avec une hausse de 14,2 % en glissement annuel. Cette embellie contraste fortement avec les chiffres de l’année précédente, où la production de crédits avait chuté de 37,5 %. De plus, le nombre de prêts accordés a bondi de 53,2 % à fin septembre 2024, témoignant d’une réelle dynamique de reprise après plusieurs mois de stagnation.

Toutefois, cette relance n’efface pas totalement les séquelles laissées par la crise qui a débuté à l’automne 2021. À la fin de septembre 2024, la production de crédits reste en baisse de 11,9 % en glissement annuel, bien que le nombre de prêts bancaires, lui, ait progressé de 16,0 % sur la même période.