Crédit immobilier : comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Au vu de l’augmentation des taux immobilier, les conditions d’accès au crédit se tendent pour certaines catégories d’emprunteurs. Pour vérifier la faisabilité de son projet il est donc recommandé de calculer sa capacité d’emprunt en fonction des conditions actuelles de taux. Pour rappel, la capacité d'emprunt désigne le montant maximum qu'un emprunteur peut obtenir auprès d'une banque pour financer son projet d'achat immobilier

Calcul de la capacité d’emprunt : explications 

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’une personne peut emprunter sur une période donnée en fonction de ses revenus et de ses charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier. Le calcul de la capacité d'emprunt détermine la faisabilité d’une acquisition immobilière. 

La capacité d'emprunt est déterminée en fonction : 

• du taux d'endettement (maximum 35 % assurance comprise) ;
• du montant de l’apport personnel ;
• du montant des futures mensualités ;
• des revenus de l’emprunteur ;
• des charges de l’emprunteur ;
• de la durée d'emprunt du prêt immobilier ;
• du type de bien souhaité (neuf ou ancien) ;
• du taux d’intérêt immobilier. 

Sa formule de calcul est simple : capacité d’emprunt = ((revenus - charges) x taux d’endettement) x durée (en mois). 

Revenus, charges, apport personnel, et reste à vivre

Les revenus

Les revenus mensuels doivent être stables, pérennes et en cohérence avec la somme d’emprunt visée. En règle générale, plus les revenus sont conséquents, plus le prêt pourra être important.

Les charges

Les charges représentent toutes les dépenses fixes et indispensables d’un foyer, c’est le total des charges mensuelles dont on ne peut se passer : 

• Le remboursement d’un autre emprunt ;
• Les pensions alimentaires ;
• Le loyer.

L’apport personnel

Il représente l’argent que le futur acheteur détient et peut utiliser pour autofinancer (en partie) son acquisition immobilière. Plus il est important, moins l’endettement sera important. Actuellement, la plupart des banques exigent un apport personnel minimum de 10% du montant total du prêt. Il est destiné à couvrir les frais de notaire et de garanties.

Le reste à vivre

Le « reste à vivre » permet à la banque d'évaluer combien il reste au candidat emprunteur après avoir payé ses charges incompressibles. Ce « reste » doit être suffisant pour honorer les dépenses de la vie de tous les jours (nourriture, habits, loisirs). Si ce « reste à vivre » se révèle insuffisant pour maintenir un niveau de vie décent, l’organisme prêteur refusera le prêt ou proposera une enveloppe moins importante.

 

Les nouvelles règles d'octroi de crédit

En vigueur depuis le 1^er janvier 2022 à la demande du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le ratio d'endettement (sources de revenus/prix d'acquisition) ne peut plus excéder 35 % (assurance emprunteur incluse) avec une durée de crédit limitée à 25 ans pour l'achat d'un bien ancien et à 27 ans pour un bien neuf ou ancien avec d’importants travaux (au moins 25 % du coût total de l’opération).