Crédit immobilier : les banques n'ont (presque) pas fait la pluie et le beau temps en 2023, que nous réserve 2023 ?

Que nous a réappris 2022 sur le crédit immobilier et le financement des particuliers ? Et surtout, que pourrait-il bien se passer en 2023 ? Voici notre analyse accompagnée de scenarii possibles pour cette année qui débute, si certaines conditions sont réunies. Un bilan et prédictions en cinq actes, en ouverture de cette toute première semaine de l'année !

Aujourd'hui, zoom sur le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), dont les règles à l'endroit des banques sont devenues contraignantes, menant à plusieurs difficultés pour financer les projets immobiliers des particuliers en 2022. Les critères pourraient-ils se relâcher en 2023 ? Quels conseils pour obtenir un crédit immobilier cette année ?

Le crédit immo en 2022 : un marché réglementé, quand le HCSF sort son parapluie

Depuis 2015, un organisme auquel peu de personnes prêtait attention nous rappelait qu’il existait une surveillance du système financier français : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Sa mission : préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique… En clair, le HCSF veille à ce que rien ne dérape…

A chaque séance du HCSF, une attention toute particulière est portée au marché immobilier résidentiel et aux pratiques en matière de distribution de crédit. Le dynamisme du marché ne doit pas mettre en risque la rentabilité future des banques françaises, ni mener à un taux d’endettement trop important pour les ménages.

Cette surveillance s'est finalement traduite par des recommandations aux banques, devenues contraignantes près de 3 ans plus tard. Depuis janvier 2022, elles ne sont (presque) plus libres de distribuer les crédits selon leur propre politique de risque. Elles doivent respecter des critères précis, sous peine de sanction :

• le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35 %, assurance de prêt incluse ;
• la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans (ou 27 ans pour un bien neuf ou ancien avec des travaux représentant 25 % minimum du coût de l’opération, soit le critère du Prêt à Taux Zéro dans l’ancien).

Les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % des crédits alloués trimestriellement, sous réserve de consacrer 80 % de cette enveloppe hors critères à des financements de résidence principale et 30 % aux primo-accédants.

Si les banques ont bénéficié d’un peu de temps pour mettre en œuvre ces nouvelles contraintes, l’impact est palpable :

• sur le taux d’effort : intégrer l’assurance emprunteur dans le taux d’endettement pénalise significativement dans leur pouvoir d’achat les ménages payant le plus cher leurs cotisations : les personnes avec des problèmes de santé et les seniors.
• sur la durée d’emprunt : elle contraint les acheteurs alors que l’allonger la durée permet dans un contexte de forte hausse des prix de maîtriser leur budget, voire de respecter le taux d’effort exigé par le HCSF. Sur le critère de durée, ce sont les ménages les plus modestes, qui sont les plus contraints…
• pour les investisseurs locatifs : le HCSF a en effet engagé les banques à appliquer les mêmes règles pour ces emprunteurs alors qu’ils bénéficiaient de souplesse grâce à la perception des revenus. Les banques effectuaient un calcul spécifique appelé "différentiel" visant à n’intégrer au calcul du taux d’endettement que l’effort financier supplémentaire à réaliser.

Le crédit immobilier avant et après les règles du HCSF

Les règles	Taux d’endettement	Durée	Exemple pour un achat dans l’ancien
Avant le HCSF	33 % des revenus, uniquement pour le crédit, avec possibilité de le dépasser selon la stratégie des banques et principalement le critère de Reste A Vivre (RAV). Méthode de calcul en compensation pour l’investissement locatif	Jusqu’à 30 ans selon la politique des banques	Pour un couple de 30 ans : 200 000 € sur 30 ans au taux moyen en vigueur en date de décembre 2021 (2,10%) : mensualités hors assurance de 749,28 € soit revenus 2 270 € minimum
Après le HCSF	35 % des revenus, assurance de prêt incluse possibilité de déroger pour 20 % de la production trimestrielle méthode identique pour l’investissement locatif	25 ans maximum ou 25 ans + 2 ans de différé pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux > 25 % du coût global de l’acquisition	Pour un couple de 30 ans : 200 000 € sur 25 ans au taux moyen en vigueur en date du 19/12/2022 (2,40 %) et assurance taux moyen 0,19% quotité 100 % du prêt mensualité assurance incluse de 889,15 € soit revenus minimum de 2 694 €

Dans la boule de cristal : et si le HCSF relâchait ses critères ?

Ces décisions ont été prises car le HCSF craignait une bulle immobilière alimentée par des conditions de crédit trop attractives. La situation a quelque peu changé : baisse du nombre de transactions, remontée des taux, problématique du taux d’usure… Si les prix baissaient de façon significative et durable, les critères pourraient se détendre, menant à une situation où seules les banques décident de prendre leur risque.

Qui pourrait être privilégié par la détente des critères ?

• les personnes rencontrant des problèmes de santé et les seniors, pénalisées par le coût de l’assurance emprunteur. Si seules les banques sont responsables de leurs critères de risque, leur capacité d’emprunt ne sera plus limitée par le poids des cotisations.
• les ménages les plus aisés. Car le critère du taux d’effort est uniforme, pour tous. Mais il faut aussi mettre dans la balance la notion de reste à vivre. Un ménage endetté à 35 % dont le reste à vivre est supérieur aux normes utilisées par les banques (800 € en moyenne par adulte seul, 1 200 € pour un couple et 300 € par enfant à charge) n’est pas dans la même situation qu’un ménage modeste.
• les investisseurs locatifs. Ces ménages qui achètent pour louer ont été fortement pénalisés par les critères HCSF contraignant les banques à abandonner leur calcul différentiel pour le taux d’endettement.

En outre, si les critères se relâchaient, les banques pourraient faire le choix d’accompagner des ménages contraints par la hausse des prix et la perte de pouvoir d’achat selon leur politique propre.

Ce qui laisse un peu plus de place à des ménages plus modestes, en région principalement. Un accès au crédit restreint dont s’est ému le HCSF à la mi-décembre, demandant aux banques d’utiliser davantage leur enveloppe dérogatoire pour accompagner ménages modestes et primo-accédants. La preuve qu’il ne prend pas en compte les conditions du marché du financement.