Baisse des taux : est-ce le moment pour renégocier votre prêt ?

Vous avez signé un prêt immobilier il y a quelques années et vous vous demandez  si cela vaut vraiment le coup de le renégocier aujourd’hui ?
Nous vous aidons à y voir plus clair. 

Plusieurs critères sont à prendre en compte :

-          la durée depuis laquelle vous remboursez votre prêt,

-          la différence entre votre taux et ceux actuellement en vigueur

-          les coûts de l’opération

Renégociation et rachat de crédit immobilier, quelle différence ?

Les deux termes ne désignent pas exactement la même opération. On parle en effet de renégociation de prêt lorsque vous obtenez de nouvelles conditions de crédit auprès de votre banque actuelle. En revanche, on parlera de rachat de prêt, lorsque vous obtenez ces nouvelles conditions auprès d’un autre établissement. 

La durée de remboursement

Le nombre de mois depuis lesquels vous remboursez votre prêt est une donnée primordiale puisque cela indique les intérêts que vous avez déjà versés à la banque et le capital qu’il vous reste à rembourser.

Vos mensualités sont en effet composées d’intérêts et de capital, c’est-à-dire de la somme empruntée que vous remboursez. Si vous avez opté pour un prêt amortissable, vos premiers versements sont essentiellement constitués d’intérêts. Puis la tendance s’inverse peu à peu. Vers la fin du prêt, vous ne remboursez quasiment plus que votre capital :  

Or une renégociation de prêt est intéressante car elle permet d’obtenir des meilleures conditions d’emprunt. C’est-à-dire des intérêts moins élevés grâce à un meilleur taux ou grâce à une réduction de la durée d’emprunt.

Il est donc assez peu pertinent de renégocier son prêt en fin de crédit : vous obtiendrez de nouvelles conditions d'intérêts alors que vous vous êtes sans doute déjà acquitté de la plupart de ceux de votre actuel prêt.

On considère donc souvent qu’il n’est pas intéressant de renégocier son prêt lorsqu’on est dans le dernier tiers de ses remboursements. Cependant, il n’y a pas de règles fixes et tout dépend de vos conditions d'emprunt.

 La différence de taux

Pour qu’une renégociation de prêt soit rentable il faut que l’écart de taux soit suffisamment important pour pouvoir baisser suffisamment vos intérêts.

Vu le niveau actuel des taux, il y a fort à parier que celui que vous avez obtenu il y a quelques années soit plus élevé que ceux pratiqués aujourd’hui. Voici en effet la différence que vous pouvez obtenir en fonction de votre date d’emprunt :

	Novembre
Date d’emprunt	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Taux moyen sur 15 ans	3,95%	4,75%	5,20%	3,90%	3,35%	4,05%	3,30%	3,25%
Baisse par rapport au taux actuel sur 15 ans	- 1,55	- 2,35	- 2,80	- 1,50	- 0,95	- 1,65	- 0,90	- 0,85
Taux moyen sur 20 ans	4,10%	4,80%	5,25%	4,05%	3,55%	4,30%	3,75%	3,55%
Baisse par rapport au taux actuel sur 20 ans	- 1,40	-2,10	-2,55	-1,35	- 0,85	-1,60	- 1,05	- 0,85

Cependant attention, l’écart de taux n’est pas tout, il faut que le gain obtenu puisse couvrir le coût de l’opération.

Le coût de l’opération

Renégocier son prêt n’est pas gratuit. Vous aurez en effet à régler plusieurs  types de frais :

-          Frais de dossier : pour couvrir les démarches administratives de l’opération,

-         Frais de main levée : pour retirer l'hypothèque sur votre bien si votre prêt actuel est garanti par ce système,

-          Frais de garantie : pour garantir votre nouveau prêt,

-        Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : pour quitter votre ancienne banque. Ils s’élèvent à maximum 3% de votre capital restant dû. 

Ayez donc en tête ces différents frais avant de vous lancer dans une renégociation. Pour vous aider dans vos démarches, voici un aperçu du gain que vous pourriez obtenir en renégociant  aujourd’hui un prêt de 200 000€ sur 20 ans :

Mois et taux d’emprunt	Gain brut1	Gain net2	Différence de mensualités
Janvier 2009 (4,75%)	27 825€	23 054€	-164€
Avril 2009 (4,45%)	24 871€	20 071€	-146€
Juillet 2009 (4,30%)	26 882€	22 037€	-153€
Janvier 2010(3,95%)	23096€	18 165€	-126€
Avril 2010 (3,75%)	17 626€	12 654€	-97€
Juillet 2010 (3,65%)	19 496€	14 473€	-104€
Janvier 2011 (3,95%)	25 115€	19 949€	-129€
Avril 2011 (4,25%)	27 965€	22 721€	-144€
Juillet 2011 (4,30%)	32 002€	26 699€	-160€
Janvier 2012 (4,25%)	31 896€	26 488€	-155€
Avril 2012 (4,10%)	25 008€	19 554€	-121€
Juillet 2012 (3,90%)	24 697€	19 200€	-116€
Janvier 2013 (3.50%)	17 709€	12 121€	-97€
Avril 2013 (3.40%)	13 341€	7 701€	-61€
Juillet 2013 (3.40%)	16 447€	10 752€	-73€
Janvier 14 (3.50%)	19 476€	13 669€	-85€
Avril 2014 (3.30%)	11 612€	5 754€	-50€
Juillet 2014 (3.10%)	4 796€	- 1 113€	-21€

¹ Différence entre le coût total des intérêts d’un nouveau crédit contracté aux conditions actuelles et les intérêts restant dus de l’ancien prêt.

² Gain brut moins les IRA (3% du capital restant dû)