Achat ou location : que changent les taux bas du crédit ?

Voilà un problème mathématique complexe : faut-il acheter ou louer son logement ? Les taux bas du crédit immobilier incitent à choisir la première option, mais la hausse des prix et la fiscalité sur le foncier peuvent freiner les ardeurs et favoriser la seconde, plus économique à court terme.

 Le coût de l’emprunt a fondu

Le plus souvent, il faut emprunter pour acheter un bien immobilier. Et cela a un coût : celui du crédit immobilier. Mais avec les taux immobiliers bas actuels (1,17% en moyenne en août d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), le prix d’un emprunt a chuté. Jugez plutôt : pour un prêt à l'habitat de 150 000€ sur 20 ans à 1,17%, son coût hors assurance est de 18 240€, contre 36 480€ à 2,25% fin 2015, 66 720€ à 3,92% début 2012 ou encore 87 600€ à 5% courant 2008 ! Le différentiel des mensualités est immense : 700€ environ à 1,17%, contre près de 780 € à 2,25%, 900€ à 3,92% et 990€ à 5%.

 Des mensualités moins élevées que les loyers

La forte diminution des taux du crédit immobilier a permis de resserrer l’écart entre les loyers et les mensualités, ce qui fait avancer la réflexion entre achat et location en faveur du premier cité. À Dijon par exemple, on peut s’offrir un appartement de 75 m² pour un budget de 150 000€ (hors frais de notaire et travaux éventuels) et des mensualités de 700€ hors assurance sur 20 ans. Pour le même bien d’après les données MeilleursAgents, le loyer s’élève à 785€. Même si l’on ajoute le coût de l’assurance de prêt, l’accession s’avère moins coûteuse. Mais c’est sans compter sur la taxe foncière, qu’on a tort de négliger. Pour un bien de 75 m² à Dijon, il faut compter a minima 1 200€, soit 100€ à ajouter aux mensualités.

 La plus-value, la cerise sur le gâteau

Au final, le poids financier reste (légèrement) plus élevé en étant propriétaire plutôt que locataire, mais le deal devient gagnant en envisageant la revente, d’autant que l’augmentation des prix (+10,2% en dix ans en France d’après MeilleursAgents) permet de réaliser une plus-value qui viendra compenser le coût du crédit. D’après Les Echos, il faut moins de deux ans pour que l’achat de notre appartement dijonnais devienne rentable, contre cinq ans en 2014.

 La location, le choix de la souplesse

Néanmoins, il faut prendre en compte les frais liés à l’achat comme les frais de notaire que l'on peut calculer en ligne ainsi que l’entretien, notamment les travaux d’économie d’énergie auxquels sont soumis les logements anciens. Ce sont les propriétaires qui sont mis à contribution et non les locataires, et cela alourdit la note. Et à montant équivalent, un locataire peut vivre dans un intérieur plus grand, de l’ordre d’une dizaine de mètres carrés en plus. Sans compter sa plus grande souplesse pour déménager. Et il existe une autre voie : louer sa résidence principale et profiter des taux bas du prêt immobilier pour effectuer un investissement locatif !