Achat immobilier : ces biens qui se vendent 16 % moins cher que le marché

Une étude de SeLoger, basée sur l'analyse de 7 millions de petites annonces et un sondage Opinionway, suggère une diminution de 11,8 % des mises en vente de biens classés F ou G en termes de diagnostic de performance energétique (DPE) depuis janvier 2023, contrairement aux biens des catégories A, B, C ou D restés stables et ceux classés E, en hausse de 1 %. Cette tendance se répercute également sur le marché locatif où près d'un quart des biens considérés comme des « passoires thermiques » ne sont plus proposés à la location.

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L'impact de la loi Climat et résilience sur l'immobilier

Le sondage Opinionway révèle que 32 % des propriétaires ont entrepris des travaux de rénovation énergétique en 2023, permettant à 20 % des biens rénovés de quitter la catégorie F ou G. Ces affirmations contrastent avec le faible nombre de rénovations énergétiques globales réalisées ces dernières années.

Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger, souligne que malgré tout, la loi Climat et résilience semble favoriser une amélioration de la qualité énergétique de l'offre immobilière, avec un impact croissant sur les prix de vente, entraînant une décote de plus de 15 % pour les biens les plus mal classés, ce qui pourrait financer les travaux de rénovation dans certains cas.

L'intérêt des acheteurs pour les biens de classe G en forte augmentation

L’étude examine également l'impact du DPE sur les prix, mettant en lumière la dépréciation significative des biens considérés comme des « passoires thermiques ». Les logements classés G affichent une décote moyenne de 14 % par rapport à ceux de catégorie D, soit - 458 €/m² en moyenne, tandis que pour les F, elle est de 13 % (- 452 €/m²) et de 5 % (- 157 €/m²) pour les E, selon Le Figaro.

En comparaison, en 2021, la décote maximale était de seulement 7 %. Ces biens voient leur prix baisser plus rapidement que le marché global (- 3,7 % depuis le 1er janvier et - 5 % dans la moitié des départements français) et font l'objet de négociations plus agressives, avec un taux de réduction de prix de - 5,9 % pour les biens classés G contre - 3 % pour la classe A.

Selon Le Figaro, l'écart de prix réel entre un bien classé G et D s'élève à près de 16 %. Ces observations expliquent l'intérêt accru des acheteurs pour ces biens, comme le démontre la hausse de 56 % des demandes de contacts pour les annonces de vente de biens classés G par rapport à ceux classés D.

Défiant les interdictions, les loyers des biens F et G en hausse

Côté loyer, l’impact reste quant à lui plus restreint. Malgré l’interdiction de l’indexation des loyers sur l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux en cours des logements F et G, les loyers des passoires thermiques continuent d’augmenter de + 4,5 % depuis août 2022.  

On note tout de même que cette hausse est sensiblement moins forte que celles des autres biens, souligne Thomas Lefebvre, soit + 6,3 % pour les A/B/C/D et + 5,4 % pour les E. Et d’ailleurs on ne sait pas quels sont les nouveaux baux et les renouvellements. Mais il est sûr que le respect de la légalité sur ces règles devra encore progresser.