Achat de parts de SCPI : quelle est la marche à suivre ?

Comprendre les SCPI en un coup d’œil avant d’investir

La SCPI est un type de placement intéressant pour investir dans l’immobilier locatif avec un minimum de contraintes.

Définition et fonctionnement

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, aussi appelée pierre papier, qui consiste à acheter des parts dans une société gérant plusieurs biens immobiliers. Il peut s’agir de bureaux, d’appartements, de commerces, de locaux professionnels, de parkings…

La SCPI s’occupe de gérer les biens et reverse à ses associés investisseurs des dividendes en fonction des loyers perçus.

Types de SCPI

Il existe trois grands types de SCPI, avec des fonctionnements et des objectifs différents :

• la SCPI de rendement, la plus courante, vise à apporter les revenus locatifs les plus élevés possibles ;
• la SCPI fiscale est une stratégie d’optimisation pour réduire le montant de son imposition ;
• la SCPI de plus-value ou de capitalisation est un placement à très long terme offrant peu ou pas de revenus, mais une opportunité de plus-value intéressante.

Les types de SCPI

Type de SCPI	SCPI de rendement	SCPI fiscale	SCPI de plus-value
Objectif	Percevoir des revenus fonciers	Réduction des impôts	Constitution d’un capital
Revente des parts	en continu (capital variable) ou à date fixe (capital fixe)	au terme de la SCPI (sinon perte de l’avantage fiscal)	en continu, mais plus intéressant après 22 ans (exonération d’impôts)
Durée recommandée	Minimum 10 ans	Selon le dispositif (Pinel, Malraux…)	22 à 30 ans
Niveau de risque	Modéré	Modéré à élevé	Modéré à élevé

Informations à titre indicatif tirées de plusieurs sites spécialisés en SCPI

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

Les personnes physiques peuvent acquérir des parts de SCPI, qu’elles soient célibataires, en couple, majeures ou non. Les personnes morales (sociétés, associations, SCI…) peuvent aussi acheter des parts. La seule contrainte est que l’investisseur réside en France.

Pourquoi investir dans une SCPI est-il considéré comme intéressant ?

L’investissement dans une SCPI est intéressant à plus d’un titre, tant les avantages sont nombreux.

• Investir dans une SCPI est peu risqué, puisque l’investissement est mutualisé entre tous les associés.
• La SCPI bénéficie d’un rendement intéressant, 4,52%, selon l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF)..
• L’acquisition de parts de SCPI est très simple et rapide, ainsi que la revente, pour une mise de fonds peu importante.
• Prendre des parts dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine et d’obtenir un complément de revenus sans contraintes de gestion, celle-ci étant déléguée à la société.
• Enfin, les SCPI sont intéressantes dans le cadre d’une optimisation fiscale.

Par rapport à l’achat d’un bien immobilier locatif en direct, la SCPI est souvent une option avantageuse si l’objectif n’est pas de jouir du bien physiquement (par exemple à la retraite).

En revanche, vous devez être conscient des quelques inconvénients, notamment que ni le rendement, ni le capital ne peuvent être garantis.

Quel montant investir pour débuter dans les SCPI ?

L’intérêt d’une SCPI est de permettre d’investir sous forme de parts dont le montant est variable, mais généralement assez faible : entre 150 € et 1000 €. Ainsi, l’investisseur peut acheter le nombre de parts selon le montant qu’il souhaite investir dans la SCPI.

Cependant, de nombreuses sociétés de gestion imposent ce qu’on appelle un “ticket d’entrée” correspondant au nombre de parts minimum à acquérir (généralement 10 à 15 parts). Cela reste néanmoins un investissement abordable à moins de 10 000 €, largement inférieur à celui d’un achat immobilier en direct.

L’évolution de l’investissement dépend du capital investi initialement, de la durée de conservation des parts, du taux de rendement et du taux marginal d’imposition de l’investisseur.

Quelles sont les stratégies de financement des SCPI ?

Il existe plusieurs manières de financer des parts de SCPI : au comptant, à crédit, en démembrement (ou nue-propriété) et à travers une assurance-vie.

Investissement au comptant

C’est la méthode la plus courante et la plus directe, destinée aux investisseurs disposant d’une somme d’argent (par exemple une prime, un héritage, de l’épargne…). Les premiers revenus sont versés assez rapidement (un ou deux trimestres) et faiblement imposés.

Investissement à crédit

Le financement de parts de SCPI à crédit est intéressant pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Avec ce prêt, l’investisseur se constitue un patrimoine immobilier en optimisant son imposition, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

L’autre avantage du crédit est de protéger les proches en cas de décès de l’emprunteur, grâce au mécanisme de l’assurance de prêt.

Investissement en démembrement

L’achat de parts de SCPI en démembrement consiste à acquérir soit uniquement la nue-propriété d’un bien, soit son usufruit.

• Pour une SCPI en nue-propriété, l’usufruitier conserve la jouissance du bien, y compris la perception de loyer, jusqu’à son décès ou la cession du bien, moment auquel l’acquéreur peut à son tour jouir du bien. Ce placement est indiqué pour les investisseurs proches de la retraite et fortement imposés.
• La SCPI en usufruit est surtout utilisée par les entreprises pour optimiser leur trésorerie et minorer l'impôt sur les sociétés.

Investissement en assurance-vie

Les parts de SCPI peuvent enfin être acquises dans le cadre d’une assurance-vie, offrant plus de souplesse et des avantages fiscaux. En revanche, les dividendes ne génèrent pas de revenus complémentaires puisqu’ils sont généralement réinvestis ou capitalisés dans l’enveloppe de l’assurance-vie.

Le même type de placement peut être effectué par le biais d’un plan d’épargne retraite ou un plan d’épargne entreprise.

Achat de SCPI	Avantages	Inconvénients
Au comptant	Revenus immédiats, investissement d’épargne.	Imposition plus élevée.
À crédit	Déduction des intérêts d’emprunts. Bénéfice de l’effet de levier.	Endettement pas toujours possible.
En démembrement	Constitution de patrimoine. Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).	Pas de revenus possibles.
Assurance-vie	Fiscalité intéressante.	Choix de SCPI plus limité et dépendant de la banque. Frais d’entrée supplémentaires. Fonds bloqués.

Quels sont les risques liés à un investissement en SCPI ?

Les risques potentiels

Bien que faiblement risqué, le placement en SCPI n’est pas exempt de dangers dont vous devez avoir conscience pour investir.

• Les SCPI sont soumises aux fluctuations des marchés immobiliers qui dévalorisent les biens détenus par la SCPI et donc diminuent la valeur des parts.
• Pour être efficace et le plus sécurisé possible, le portefeuille de SCPI doit être diversifié, tant en termes de biens que de zones géographiques.
• Le risque de change concerne les investisseurs acquérant des parts de SCPI internationales et notamment hors de la zone euro. Une dévalorisation de la monnaie nationale de la SCPI peut entraîner une moins-value.
• Le placement en SCPI est considéré comme peu liquide, car la revente des parts n’est pas garantie et les fonds ne sont jamais immédiatement disponibles (comme pour de l’épargne sur livret par exemple).
• L’achat de parts de SCPI à crédit peut générer un endettement supplémentaire qui peut entraîner des difficultés financières.
• La société de gestion peut se montrer défaillante et même faire faillite (cela reste assez rare). Elle peut aussi avoir une gouvernance inadaptée qui dévalorise le parc et diminue le rendement.

Comment minimiser les risques lors d'un achat de parts de SCPI ?

Pour se prémunir des différents risques, vous devez être très vigilant lors de l’achat de vos parts de SCPI et bien étudier les documents d’information fournis par les sociétés de gestion.

• Contre le risque de perte en capital, choisissez de préférence une SCPI de capitalisation dont c’est l’objet même (en revanche, elle fournit peu de revenus).
• Diversifiez votre portefeuille de SCPI pour mutualiser le plus possible les risques inhérents aux fluctuations du marché. Et diversifiez vos investissements en choisissant non seulement des SCPI pour vos placements, mais aussi d’autres véhicules (livrets, obligations, actions…).
• Évitez d’investir votre épargne de précaution dans une SCPI, car la liquidité des parts n’est pas garantie. En cas de besoin financier urgent, vous n’avez pas la certitude de pouvoir vendre vos parts rapidement et avec une plus-value.
• Renseignez-vous sur la SCPI et la société de gestion avant d’investir, afin de vous assurer de sa solidité financière et de sa réputation.

La revente de part de SCPI

La revente de parts de SCPI est en principe possible à tout moment. Dans les faits, la durée de placement recommandée pour optimiser la rentabilité varie entre huit et dix ans environ selon la SCPI.

Pour revendre vos parts de SCPI à capital variable, vous devez faire une demande de retrait auprès de la société de gestion. Celle-ci propose vos parts aux autres épargnants et opère la cession s’ils sont intéressés. Dans le cas contraire, la SCPI peut devoir vendre un bien pour vous rembourser la valeur de vos parts.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, les parts sont revendues à un prix minimum que vous fixez (c’est le prix d’exécution). La société de gestion se charge de trouver un acheteur et de lui céder vos parts. Vous pouvez aussi vendre vos parts de gré à gré par vos propres moyens en informant la société de gestion.

La durée des transactions est en général assez courte, entre trois semaines et un mois avant de percevoir les fonds.

Attention, il faut tenir compte des frais générés par la vente des parts :

• les frais de souscription (entre 8 et 12 % environ) sont retenus ;
• en cas de plus-value, celle-ci est imposée au titre des plus-value immobilières.

Comment sélectionner la SCPI adaptée à son profil d'investisseur ?

Choisir sa SCPI dépend de son profil d’investisseur et de ses objectifs. Si vous souhaitez avoir des revenus réguliers, il est préférable d’opter pour une SCPI de rendement, qui a une meilleure rentabilité en diversifiant les biens immobiliers acquis.

Vous êtes imposable (au moins 30 à 45 % de TMI) et souhaitez optimiser votre fiscalité ? Les SCPI fiscales sont les plus adaptées, mais elles demandent une durée de placement assez longue (six ans minimum pour des SCPI Pinel par exemple).

Enfin, si votre objectif est de placer à long terme pour réaliser une plus-value à la revente des parts, la SCPI de capitalisation est le meilleur choix. En revanche, vous n’aurez pas beaucoup de revenus réguliers, les dividendes étant principalement réinvestis. Ce type de SCPI vise également le très long terme, l’exonération fiscale intervenant au bout de 22 à 30 ans.

Acheter des SCPI : les étapes à suivre

L’achat de parts de SCPI est relativement simple, puisqu’il suffit de remplir le bulletin de souscription en renseignant :

• votre état-civil ;
• votre profession ;
• votre statut matrimonial ;
• le nombre de parts que vous souhaitez acheter ;
• le montant total de l’acquisition ;
• le mode de financement (comptant, à crédit…).

Le bulletin de souscription s’accompagne du règlement (chèque, virement, obtention du prêt…), d’un RIB, d’une pièce d’identité et d’un justificatif de domicile récent.

Les parts de SCPI à capital fixe s’achètent à des dates précises, lors de la souscription primaire, en cas d’augmentation de capital ou sur le marché secondaire (si un associé vend ses parts).

Les parts de SCPI à capital variable peuvent être achetées n’importe quand, une nouvelle part étant créée lorsque vous l’achetez.

À qui faire appel pour acheter des SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI est simple et peut s’effectuer directement auprès de la société de gestion de la SCPI. Cela suppose néanmoins que vous ayez suffisamment de connaissances sur les différentes SCPI pour sélectionner les plus adaptées à votre profil.

Pour éviter toute erreur de placement, vous avez tout intérêt à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous aidera à optimiser votre portefeuille et à choisir les meilleures SCPI en fonction de vos objectifs.

Investir dans des parts de SCPI : ce qu'il faut retenir

• Il existe trois types de SCPI : de rendement, fiscales et de capitalisation ou de plus-value.
• Les personnes physiques et morales résidant en France peuvent acheter des parts de SCPI.
• L’achat de parts de SCPI permet de diversifier ses revenus immobiliers avec un faible risque et un rendement intéressant autour de 5 % par an.
• Le ticket d’entrée en SCPI est réduit, entre 150 et 1 000 €.
• L’achat de parts SCPI peut être financé comptant, par un crédit, en démembrement ou via une assurance-vie.
• Les risques sont essentiellement liés aux fluctuations du marché immobilier et le capital non garanti.
• La revente est possible soit à dates fixes (capital fixe) ou en continu (capital variable).