SCPI sur mesure : créez votre société de placement immobilier

Pourquoi envisager la création d'une SCPI ?

Les avantages de créer une SCPI

La société civile de placement immobilier vise à diversifier les investissements dans l'immobilier avec un apport financier modéré, offrant des avantages comme des rendements attractifs et des opportunités de réduction fiscale. Opter pour une structure sociétaire pour la détention immobilière assure une protection en cas de litige et rend la résidence insaisissable. Bien que la création d'une SCPI implique un investissement initial important, elle offre l'avantage d'accéder à des biens immobiliers plus diversifiés et à un rendement potentiellement plus élevé grâce à la participation d'autres investisseurs.

Les missions d’une SCPI

Les missions d'une SCPI consistent principalement à acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier locatif, puis à redistribuer les revenus générés sous forme de dividendes aux porteurs de parts. Elle se charge également de sélectionner les biens immobiliers, d'assurer leur entretien et de maximiser la rentabilité pour les investisseurs.

Le type de biens dont dispose une SCPI

Une SCPI peut détenir divers types de biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces, des locaux d'activités, des entrepôts ou encore des logements résidentiels. Ces biens peuvent être situés en France ou à l'étranger, offrant ainsi une diversification géographique à ses investisseurs. La composition du portefeuille immobilier d'une SCPI dépend de sa stratégie d'investissement et de ses objectifs de rendement.

Quelle est la différence entre les SCPI et les autres sociétés civiles ?

La création d'une société civile de placement immobilier présente plusieurs avantages par rapport à la société civile immobilière (SCI) et à l'organisme de placement collectif immobilier (OPCI). Contrairement à une SCI, souvent gérée de manière non professionnelle et avec un nombre limité d'immeubles, la SCPI est dirigée par des professionnels et détient un portefeuille immobilier conséquent. Les associés d'une SCPI ne sont généralement pas impliqués directement dans sa gestion et bénéficient de revenus locatifs sans participation active. 

Par ailleurs, bien que l'OPCI offre une liquidité supérieure grâce à une composition d'actifs plus diversifiée incluant des actions et obligations, les SCPI se distinguent souvent par de meilleures performances en termes de rendement. C’est donc un choix privilégié pour l'investissement immobilier. 

Caractéristiques de la SCPI, de la SCI et de l’OPCI

Critères	SCPI	SCI	OPCI
Gestion	Dirigée par des professionnels, permettant une gestion experte du portefeuille immobilier	Souvent gérée de manière non professionnelle, avec une approche plus personnelle	Gérée professionnellement, avec une diversification d'actifs incluant immobilier et financier
Portefeuille immobilier	Détient un portefeuille immobilier conséquent	Portefeuille souvent limité à quelques immeubles	Contient entre 50 et 65 % d'actifs immobiliers, le reste étant des actions, obligations ou liquidités
Implication des associés	Les associés bénéficient de revenus locatifs sans participation active à la gestion	Les associés sont souvent impliqués directement dans la gestion et la vie de la société	Les associés sont généralement passifs, se concentrant sur l'investissement financier
Liquidité des parts	Liquidité moindre, dépend de la demande d'investisseurs pour acheter les parts	Variable, peut être plus flexible dans un cadre familial ou entre connaissances	Offre une meilleure liquidité des parts grâce à une composition d'actifs plus diversifiée
Rendement	Généralement de meilleures performances en termes de rendement	Le rendement dépend de la gestion individuelle et des propriétés spécifiques	Performances parfois inférieures aux SCPI en raison de la diversification d'actifs

Informations datant de février 2024 données à titre indicatif.

Quelles sont les démarches essentielles pour créer une SCPI ?

Pour créer une SCPI, plusieurs démarches administratives et juridiques sont nécessaires. Voici les étapes clés à suivre :

1. Choix de la structure légale : décider si la SCPI sera à capital variable ou fixe, chaque option ayant des implications sur la gestion des parts et la capacité d'investissement.
2. Rédaction des statuts : élaborer les statuts de la SCPI (dénomination, objet, siège social, durée, capital social, règles concernant les apports, répartition des bénéfices, cession des parts).
3. Enregistrement auprès de l'AMF (Autorité des marchés financiers) : soumettre un dossier complet à l'AMF pour obtenir l'agrément. Ce dossier doit comprendre les statuts, un document d'informations clés pour l'investisseur, une note d'information détaillée sur la SCPI et les CV des gérants.
4. Publication d'une annonce légale : annoncer la création de la SCPI dans un journal d'annonces légales. Cette publication doit mentionner les principaux éléments identifiant la SCPI.
5. Immatriculation au RCS (registre du commerce et des sociétés) : après obtention de l'agrément de l'AMF, procéder à l'immatriculation de la SCPI au RCS via le greffe du tribunal de commerce.
6. Ouverture d'un compte bancaire dédié : créer un compte bancaire au nom de la SCPI pour y déposer le capital social et gérer les flux financiers.
7. Acquisition de biens immobiliers : commencer à acquérir des biens immobiliers conformément à la stratégie d'investissement définie dans la note d'information de la SCPI.

Comment bien préparer le dossier de création de votre SCPI ?

Pour bien préparer le dossier de création SCPI, assurez-vous d'inclure les éléments suivants :

• Élaboration du projet : élaborez un projet détaillé comprenant les objectifs, le marché cible et la stratégie d'investissement, appuyés par une analyse approfondie du marché.
• Choix des associés : choisissez vos associés fondateurs en définissant clairement leurs rôles, contributions et modalités de gouvernance, avec un accord préalable sur la répartition des parts sociales et les règles de fonctionnement.
• Plan d'affaires (business plan) : élaborez un plan d'affaires sur 3 à 5 ans, incluant des prévisions financières et un plan de financement initial pour les acquisitions immobilières et les dépenses de lancement.
• Préparation du dossier administratif : préparez le dossier administratif en rédigeant les statuts de la SCPI, en fournissant un document d'informations clés pour l'investisseur, en déposant le capital social sur un compte bloqué, et en publiant une annonce légale de constitution dans un journal dédié.

Comment choisir le type de SCPI à créer ?

Les SCPI se distinguent en trois principales catégories, répondant aux objectifs variés des investisseurs.

• SCPI de rendement : elle a pour objectif de générer des revenus locatifs réguliers et stables. Elle sélectionne des marchés immobiliers à haut rendement, avec une attention particulière portée aux zones géographiques dynamiques.
• SCPI fiscale : elle réduit l'imposition pour les investisseurs via l'investissement locatif. Elle exploite des dispositifs fiscaux comme Pinel et Malraux pour offrir des avantages fiscaux, à destination des contribuables avec d'importants revenus fonciers qui désirent optimiser leur fiscalité.
• SCPI de plus-value : elle investit dans des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation. Sa rentabilité se base sur la plus-value à la revente plutôt que sur les revenus locatifs, qui peuvent être modestes. Elle sélectionne des propriétés offrant un potentiel d'appréciation significatif à terme.

Comment choisir entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?

Pour choisir entre des SCPI fiscales et des SCPI de rendement, tout dépend de votre stratégie d'investissement privilégiée. Pour ceux qui cherchent à augmenter le rendement de leur épargne avec une vision à long terme, les SCPI de rendement sont idéalement indiquées. À l'opposé, investir dans des SCPI fiscales peut s'avérer bénéfique pour bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu tout en réalisant un investissement immobilier. 

Caractéristiques de chaque type de SCPI

Caractéristiques	SCPI de rendement	SCPI fiscale
Objectif principal	Perception de loyers réguliers et stables	Réduction du niveau d'imposition fiscale
Types d'investissement	Marchés immobiliers à rendements élevés	Investissements locatifs via dispositifs fiscaux
Portefeuille diversifié	Oui	Généralement moins diversifié
Rendement potentiel	Généralement modéré, mais stable	Peut varier selon les dispositifs fiscaux
Profil d'investisseur ciblé	Investisseurs cherchant un revenu régulier	Contribuables avec revenus fonciers importants

Informations datant de février 2024 données à titre indicatif.

Quelles sont les contraintes réglementaires à considérer ?

Depuis le 1er novembre 2007, la directive européenne sur les marchés d’instruments financiers (MIF) s'applique aux SCPI et aux OPCI. Elle a pour but d’augmenter la transparence des marchés financiers et de renforcer la protection des investisseurs. Cette dernière impose des exigences supplémentaires aux gestionnaires de SCPI et d’OPCI :

• l'obligation d'obtenir un agrément ou un visa de l'AMF pour les appels publics à l'épargne ;
• la rédaction et l'approbation d'un prospectus (OPCI) ou d'une note d’information (SCPI) par l'AMF ;
• la communication d'un document d’information clé pour les investisseurs non professionnels (DIC).

Comment obtenir l'agrément AMF pour votre SCPI ?

Le processus d'obtention de l'agrément AMF est rapide et exempt de frais. La durée réglementaire pour obtenir cet agrément est de 3 mois, extensible de 3 mois supplémentaires si nécessaire. En moyenne, l'autorité des marchés financiers accorde l'agrément en un peu plus de 2 mois, cette durée variant principalement en fonction de la qualité du dossier présenté. 

Il est important de noter que l'AMF ne requiert pas de paiement pour l'agrément d'une société de gestion, rendant le processus efficace et plus économique pour les demandeurs. Le processus d'agrément se déroule en cinq étapes clés :

1. présenter le projet à l'AMF, une étape recommandée pour assurer l'alignement des objectifs ;
2. soumettre le dossier complet de demande d'agrément à l'AMF ;
3. attendre la vérification par l'AMF de la complétude du dossier ;
4. passer par la phase d'instruction de la demande par l'AMF ;
5. recevoir la décision finale du collège de l'AMF et la notification officielle adressée à la société.

Créer une SCPI : ce qu'il faut retenir

• La SCPI offre de nombreux avantages pour les investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille, en générant des revenus complémentaires ou en optimisant leur fiscalité. Ces sociétés permettent d'investir dans une variété de biens immobiliers, comme des bureaux, des commerces et des locaux d'activités, répartis en France et à l'international.
• La fondation d'une SCPI exige de respecter une série de procédures administratives et légales minutieuses, parmi d'autres démarches.
• Ces démarches essentielles garantissent la légalité et favorisent le succès de l'initiative de la SCPI, permettant aux fondateurs de préparer un dossier solide pour l'agrément de l'AMF et d'augmenter leurs chances de réussite dans la création de leur société.

Les questions fréquentes pour la création d’une SCPI

Qui peut faire une SCPI ?

Toute personne physique ou morale disposant des capacités juridiques requises peut créer une SCPI.

Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI ?

Le montant minimum d'investissement dans une SCPI varie selon la société de gestion, souvent à partir de quelques centaines d'euros.

Pourquoi ouvrir une SCPI ?

Ouvrir une SCPI permet de diversifier son portefeuille d'investissement en accédant à l'immobilier commercial ou résidentiel avec un capital réduit et une gestion déléguée.