Comprendre la fiscalité des SCPI pour un investissement avisé

Qu'est-ce qui caractérise la fiscalité des SCPI ?

En investissant dans une société civile de placement immobilier, vous achetez des parts d'une entité qui acquiert et gère des biens immobiliers locatifs. La gestion des propriétés, la perception des loyers et la distribution des revenus fonciers proportionnels à votre investissement sont entièrement prises en charge par cette société. Ces distributions représentent votre quote-part des revenus.

Voici les principaux types de SCPI.

• SCPI de rendement : elles ciblent des biens immobiliers pour offrir des revenus réguliers via les loyers.
• SCPI fiscales : elles investissent dans l'immobilier éligible à des dispositifs de défiscalisation pour procurer des avantages fiscaux aux investisseurs.
• SCPI de plus-value : elles visent l'appréciation à long terme du capital en sélectionnant des biens immobiliers susceptibles de se valoriser.

Quels sont les revenus imposés en SCPI ?

L'investissement en parts de SCPI entraîne une imposition sur divers types de revenus. La fiscalité SCPI se manifeste à travers plusieurs aspects. En tant que détenteur de parts, vous serez soumis à l'imposition sur :

• les revenus fonciers : ils proviennent de la location de biens non meublés, il s’agit donc des loyers perçus.
• les revenus financiers : ils découlent des investissements de capitaux à court terme en attente de réaffectation, ainsi que des dividendes issus des OPCI ou autres placements de trésorerie.

De plus, lorsque des biens immobiliers sont cédés ou que vous revendez vos parts, vous êtes assujetti à une taxation sur les plus-values réalisées.

Comment les revenus fonciers des SCPI sont-ils imposés ?

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique lorsque vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. En fiscalité SCPI, le revenu imposable est calculé en déduisant 30 % de ces revenus à titre d'abattement, et cette somme doit être déclarée dans la section BE du formulaire d'impôt N°2042.

En tant que détenteur de parts de SCPI au micro-foncier, vous devez remplir les conditions suivantes :

• possession d'un bien immobilier générant des revenus fonciers via une location non meublée ;
• le total des revenus fonciers bruts (incluant ceux des SCPI et des biens immobiliers en direct) ne doit pas excéder 15 000 € pour l'année fiscale concernée ;
• les biens immobiliers en direct et les parts de SCPI ne doivent pas être sous l'effet d'un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard).

Les investisseurs qui, au cours de l'année, cessent de percevoir des revenus fonciers de biens en direct (due à une non-location ou une vente) ne peuvent plus prétendre au régime micro-foncier pour les revenus issus des SCPI. Ils seront automatiquement soumis au régime réel dans le cadre de la fiscalité SCPI.

De même, ceux qui perçoivent uniquement des revenus fonciers de SCPI sont exclus du régime micro-foncier. Mais ils peuvent, sous certaines conditions, être dispensés par l'administration fiscale de remplir une déclaration de revenus fonciers N°2044 et reporter directement les revenus des parts immobilières sur la déclaration de revenus N°2042, à l'exception des parts de SCPI éligibles à la déduction pour amortissement mentionnée à l'article 31 bis du CGI.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € annuellement, le choix du régime d'imposition ne vous est pas offert. Cependant, pour des revenus inférieurs à ce seuil, vous pouvez opter pour le régime réel au lieu du micro-foncier. Cette décision, une fois prise, s'applique de manière irrévocable sur une période de 3 ans.

L'option pour le régime réel peut être particulièrement avantageuse pour l'investisseur ayant financé ses parts de SCPI par emprunt, surtout si les intérêts d'emprunt dépassent l'abattement de 30 % offert par le régime micro-foncier.

La gestion du revenu net imposable, déduit de toutes charges et frais de gestion par la société de gestion de la SCPI, est simplifiée par l'envoi annuel d'un montant précis à déclarer via le formulaire spécial N°2044. Cette gestion peut se solder par un bénéfice (revenu foncier) ou une perte (déficit foncier) dans votre fiscalité SCPI.

Le bénéfice est sujet aux prélèvements sociaux et taxé selon votre tranche marginale d'imposition, si vos revenus fonciers proviennent exclusivement de la SCPI. En cas de perte, due à des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, celle-ci peut être soustraite du revenu global de l'investisseur jusqu'à 10 700 €. Les déficits en fiscalité SCPI excédant cette limite peuvent seulement être reportés sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Lors de l'acquisition de parts de SCPI à crédit, les intérêts d'emprunt (non gérés par la société de gestion de la SCPI pour la déclaration fiscale) sont déductibles des revenus fonciers par l'investisseur, réduisant ainsi l'imposition sur ces revenus. Il est important de noter que ces intérêts ne peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global, leur report étant limité aux revenus fonciers des 10 années suivantes.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Le régime micro foncier offre un système d'imposition allégé, avec un abattement de 30 % sur les revenus locatifs bruts pour couvrir les frais liés à l'investissement. Ce régime est avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 30 %, simplifiant également la déclaration fiscale grâce aux documents fournis par les sociétés de gestion.

Néanmoins, en fiscalité SCPI, le principal désavantage réside dans l'impossibilité de déduire les charges réelles, qui peuvent souvent excéder 30 % des revenus, contrairement au régime réel qui permet la déduction de diverses dépenses comme les intérêts d'emprunt et les frais de gestion. Il est donc crucial de comparer attentivement les deux régimes avant de faire un choix, sachant que la décision de passer au régime réel est irréversible pour une durée de 3 ans.

SCPI : comparatif entre le régime réel et micro-foncier

	Avantages	Inconvénients
Régime micro-foncier	Simplification de la déclaration fiscale grâce à un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts Moins de justificatifs à fournir	Non pertinent si les charges réelles excèdent 30% des revenus Pas de possibilité de déduire les charges réelles Moins adapté pour les gros investisseurs avec des charges élevées
Régime réel	Permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, charges de copropriété) Adapté si les charges dépassent 30 % des revenus fonciers	Plus complexe en termes de gestion administrative et de déclaration Nécessite de conserver tous les justificatifs de dépenses L'option pour ce régime est irrévocable pendant 3 ans

Quel est l'impact de la fiscalité sur les plus-values des SCPI ?

Concernant la fiscalité pour une vente en SCPI, les gains réalisés du fait de l'augmentation de valeur des parts vendues sont assujettis à l'impôt sur les plus-values pour les particuliers. De même, si une société de gestion vend un bien immobilier ou un actif financier, elle est imposée de façon similaire.

En cas de vente de parts, le vendeur est imposable sur la plus-value si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, avec une imposition aux prélèvements sociaux pour une détention inférieure à 30 ans. Une vente réalisée après ces périodes est exonérée de ces deux taxes. La plus-value nette en fiscalité SCPI est calculée après l'application de l'abattement pour durée de détention (allant de 0 à 30 ans). Elle est soumise à l'impôt sur le revenu à un taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %. Les plus-values excédant 50 000 € sont traitées de manière spécifique pour les ventes effectuées depuis le 1er janvier 2013, tandis qu'une vente d'un montant inférieur à 15 000 € n'est pas exonérée.

Pour une vente d’immeubles, les gains sont imposés selon le régime des plus-values immobilières, appliquant les mêmes principes d'abattement pour durée de détention, avec exonération après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Dans le cadre de la fiscalité SCPI, la déclaration et le paiement de l'impôt ainsi que des prélèvements sociaux sont réalisés par le notaire de la société de gestion pour le compte des associés imposables.

Enfin, en cas de vente d’actifs financiers, les gains en capitaux mobiliers sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux (ou au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %). L'imposition s'effectue au niveau des associés personnes physiques.

Comment l'IFI touche-t-il les détenteurs de parts de SCPI ?

Depuis 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a succédé à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), ciblant les actifs immobiliers. Les parts détenues dans des SCPI entrent dans le champ d'application de l'IFI pour votre fiscalité SCPI.

Le mode de calcul de la valeur des SCPI à indiquer sur la déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) se définit de la manière suivante :

• Pour les SCPI à capital variable : la valeur à déclarer à l'IFI est la valeur de retrait ajustée en fonction du pourcentage de propriétés immobilières détenues.
• Pour les SCPI à capital fixe avec un marché secondaire actif : la valeur à déclarer correspond au dernier prix de transaction connu au 1er janvier.
• Pour les SCPI à capital fixe et les sociétés civiles immobilières (SCI) sans marché secondaire actif : il convient d'appliquer le pourcentage représentant les biens immobiliers multiplié par la valeur de réalisation des actifs.

Quelles stratégies permettent d'optimiser la fiscalité des SCPI ?

Les SCPI fiscales

Pour alléger sa charge fiscale, investir dans des SCPI dites "fiscales" est une stratégie pertinente. Bien qu'elles opèrent de la même manière que les SCPI classiques, elles offrent l'avantage supplémentaire en fiscalité SCPI :

• SCPI Pinel : ces SCPI investissent dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement, éligibles au dispositif Pinel, permettant une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de l'engagement locatif. Pour un engagement de 12 ans, la réduction est de 21 %. Pour 9 ans, elle est de 18 %, et pour 6 ans, elle sera de 12 %.
• SCPI Malraux : l'investissement porte sur des propriétés historiques nécessitant des travaux de rénovation, avec une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux, selon l'emplacement des biens.
• SCPI Denormandie : ces SCPI ciblent des propriétés résidentielles situées dans les centres urbains, avec un engagement à réaliser des travaux de rénovation représentant 25 % du coût d'acquisition du bien. La réduction fiscale applicable est identique à celle des SCPI Pinel.
• SCPI de déficit foncier : elles se concentrent également sur l'acquisition d'immeubles nécessitant des rénovations. La particularité réside dans la possibilité de déduire les coûts des travaux des revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.

Les SCPI en nue-propriété

Il est à noter que l'investissement immobilier peut se faire soit par l'acquisition directe d'un bien, soit par l'achat de parts de SCPI en démembrement de propriété. Le démembrement en fiscalité SCPI sépare la pleine propriété d'un bien entre l'usufruit (qui confère le droit d'usage et de perception des loyers) et la nue-propriété (qui permet de disposer du bien sans en avoir la jouissance immédiate). Le consentement du nu-propriétaire est nécessaire pour toute vente. À l'expiration du démembrement, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété.

En fiscalité SCPI, la détention de parts en nue-propriété présente des avantages fiscaux notables. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus fonciers de ces parts et êtes ainsi exempté de toute imposition sur ces revenus pendant la durée du démembrement. De plus, le coût d'acquisition des parts est réduit pour compenser l'absence de revenus pendant cette période, offrant potentiellement une plus-value accrue à la revente des parts. À l'issue du démembrement, l'accès à la pleine propriété des parts s'accompagne d'avantages fiscaux (notamment l'absence de frais d'acquisition), contrairement à l'achat direct d'un bien immobilier.

Les SCPI à l’étranger

En acquérant des parts de SCPI, vous avez la possibilité de diversifier vos investissements non seulement par type de produit mais aussi sur le plan géographique. En fiscalité SCPI, cela inclut l'opportunité d'investir dans des SCPI situées à l'étranger, notamment en Allemagne, où ces produits rencontrent un succès notable.

En effet, en vertu d'un accord franco-allemand signé en 1959, les revenus fonciers perçus en Allemagne sont imposés dans ce pays et non en France. Cela signifie que les revenus issus de vos parts de SCPI allemandes seront assujettis à l'impôt sur les sociétés en Allemagne.

Les SCPI dans une assurance vie

Il est envisageable d'investir dans des SCPI via un contrat d'assurance vie, bénéficiant ainsi des avantages fiscaux associés à ce type de placement. Dans le cadre d'une assurance vie, l'imposition n'est appliquée qu'au moment d'un rachat (partiel ou intégral), et concerne uniquement la portion rachetée, avec une imposition se limitant aux gains réalisés.

Voici comment fonctionne la fiscalité SCPI en assurance-vie :

• Pour les parts de SCPI détenues plus de 8 ans au sein d'une assurance vie : un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple soumis à une imposition commune est appliqué avant imposition. Le taux d'imposition (prélèvement forfaitaire) est ensuite de 7,5 % jusqu'à 150 000 € de gains. Pour les montants excédant cette limite, le taux passe à 12,8 %. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %, applicables sur l'ensemble des gains.
• Pour les parts détenues moins de 8 ans : la fiscalité est nettement moins favorable, aucun abattement fiscal n'étant accordé dans ce cas.

Comment déclarer efficacement les revenus issus d'une SCPI ?

Déclarer une SCPI demande de la rigueur et une bonne compréhension des options fiscales à votre disposition. Voici des conseils pratiques en fiscalité SCPI pour optimiser votre déclaration.

• Choisissez le régime fiscal adapté : évaluez si le régime réel ou le micro-foncier convient le mieux à votre situation en fonction de vos charges réelles et des revenus perçus.
• Conservez tous les documents : gardez une trace de tous les documents fournis par la société de gestion, incluant l'imprimé fiscal unique (IFU), qui récapitule vos revenus et les montants à déclarer.
• Reportez précisément les montants : utilisez les informations de l'IFU pour remplir votre déclaration de revenus, en veillant à reporter les montants dans les bonnes cases selon le régime choisi.
• Anticipez les déductions spécifiques : certains dispositifs (Malraux, Denormandie, etc.) offrent des réductions d'impôt. Assurez-vous de leur compatibilité avec vos investissements en SCPI.
• Prenez en compte les spécificités des SCPI fiscales : si vous détenez des parts dans des SCPI fiscales, assurez-vous de bien comprendre les implications et avantages fiscaux spécifiques.

La fiscalité SCPI : ce qu'il faut retenir

• Les détenteurs de parts de SCPI sont face à un choix entre le régime micro-foncier, offrant une simplification fiscale, et le régime réel, permettant une déduction des charges réelles. L'IFU résume les revenus imposables, tant fonciers que financiers.
• En fiscalité SCPI, les gains de la vente de parts ou de propriétés immobilières subissent l'impôt sur les plus-values, avec des conditions fluctuantes en fonction de la période de détention, tandis que les possesseurs de parts doivent aussi considérer l'IFI dans leur planification fiscale.
• Il est possible d’obtenir une réduction d’impôt en fiscalité SCPI. Les investisseurs peuvent se tourner vers des stratégies telles que l'exploitation de dispositifs fiscaux spécifiques, l'achat de parts en nue-propriété, l'engagement dans des SCPI internationales, ou l'incorporation des SCPI dans une assurance vie.