Choisir entre loi Pinel et LMNP pour votre investissement locatif

Loi Pinel ou LMNP : quelles différences ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un mécanisme de défiscalisation, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d’un bien. Le bien en question, de même que ses locataires, doivent cependant respecter de nombreux critères (zonage, plafonds de ressources, biens éligibles, etc.).

Même s’il existe des cas spécifiques, il est à noter que, d’une façon générale, le bien concerné doit être un logement neuf. Celui-ci doit ensuite être loué pendant une période initiale de 6 ans ou de 9 ans, qu’il est possible de prolonger pour atteindre 12 ans. Mais surtout, il doit être occupé par un locataire au titre de sa résidence principale et ce dernier doit respecter un plafond de ressources. De plus, le dispositifs Pinel est soumis à un zonage précis dont vont dépendre les critères d’éligibilité.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP (ou loueur en meublé non professionnel) permet de son côté à un bailleur de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ici, les conditions sont plus souples que dans le cas d’un investissement en Pinel. Le propriétaire doit simplement être un particulier (et non un professionnel) et proposer à la location un logement meublé disposant de certains équipements obligatoires (réfrigérateur, literie, table, etc.).

La loi Pinel permet une réduction de vos impôts sur le revenu

Une mise en location Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction est défini selon la durée de mise en location du bien. Le montant concret de la réduction pouvant être obtenue sera le fruit du taux applicable et du prix de revient, c’est-à-dire du montant total de votre investissement.

Plusieurs plafonds existent sur les montants d’investissement pouvant être concernés (deux logements par an, double limite de 300 000 €, plafond de 5 500 €/m² de surface habitable). Avec le mécanisme Pinel, il est alors possible :

• d’obtenir une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans (puis de 6 % supplémentaires pour une prolongation de 3 ans et enfin de 3 % supplémentaires pour une deuxième prolongation de 3 ans) ;
• d’obtenir une réduction d’impôt de 18 % sur 9 ans (puis de 3 % supplémentaires pour une prolongation de 3 ans).

Le dispositif LMNP permet de défiscaliser vos revenus locatifs

Un abattement pour le régime micro-bic

Un particulier optant pour le statut de LMNP peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses recettes locatives. Dans les faits, pour cela, il faut :

• proposer une location meublée de longue durée ;
• ne pas dépasser 77 700 € de revenus locatifs annuels ;
• choisir le régime micro-BIC pour son imposition.

Si ces conditions sont réunies, le bénéfice imposable du particulier sera donc égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Une diminution ou une annulation totale de l’impôt au régime réel

Le bailleur peut aussi choisir d’être imposé sous le régime réel. Cette solution peut se révéler très avantageuse, puisqu’elle offre la possibilité de profiter, sous conditions, d’une déduction de charges et d’amortissement.

Le site impots.gouv précise que les charges pouvant être concernées pour le loueur sont celles « supportées dans l’intérêt de son activité ». Aucune liste indicative n’est fournie, mais trois conditions sont précisées :

• les charges doivent « être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise » ;
• chacune d’elles doit « correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes » ;
• enfin, il faut qu’elle soient « comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées ».

Dans le cadre d'une déclaration au réel, il est donc théoriquement possible de déduire, par exemple :

• certaines charges fixes (électricité, etc.) ;
• des frais d'entretien et des petites réparations ;
• certaines assurances.

Autre aspect du régime réel : la déduction des amortissements. Le loueur peut en effet, sous certaines conditions, déduire l’amortissement du prix d’achat des biens, meubles et immeubles. Pour rappel, l’amortissement est la perte de valeur qui s’applique annuellement à un bien. Pour que l’amortissement soit pris en compte, il doit être constaté en comptabilité. Il est en effet conseillé de passer par un comptable pour faire une déclaration au réel.

LMNP ou loi Pinel : lequel choisir ?

Globalement, le Pinel permet d’optimiser sa fiscalité générale via la réduction d’impôt sur le revenu, tandis que le meublé en LMNP a plus pour objectif d’optimiser la fiscalité de revenus complémentaires. De par ses plafonds et les montants à mobiliser dans les opérations, le LMNP est davantage accessible aux particuliers que le Pinel, qui lui, s’adressera plutôt aux personnes qui disposent de ressources importantes.

Tableau comparatif Pinel vs LMNP

	Pinel	LMNP
Objectif d’investissement	Objectif fiscal	Objectif de rendement
Type de bien	Logement neuf et non meublé	Logement meublé neuf ou ancien
Loyers	Plafonnés	Libres
Fiscalité	Réduction d’impôts sur les revenus	Réduction d’impôts sur les revenus locatifs
Zone géographique	Zone restreinte  (zone A, A bis et B1 et zone B2 et C sous conditions)*	Partout en France
Durée de location	Au choix : 6 ans, 9 ans ou 12 ans	Aucune