⏱L'essentiel en quelques mots
Vous souhaitez investir dans les DOM-TOM ? Le dispositif Pinel Outre-mer s’y applique avec des réductions d’impôt encore plus importantes qu’en métropole.
- La loi de finances pour 2021 proroge le droit à la défiscalisation Pinel jusqu’en 2024.
- La loi Pinel est désormais réservée aux zones tendues, c’est-à-dire les zones A, A biset B1.
- Les DOM-TOM appartiennent à la zone B1, le dispositif Pinel Outre-mer concerne donc les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion) et les collectivités et territoires d’outre-mer (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et les îles Wallis et Futuna).
- Pour bénéficier des réductions d’impôt, le propriétaire s’engage à louer son bien pour 6 ou 9 ans à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
- De même, le montant du loyer, charges non comprises, doit respecter les limites au m2 imposées par la loi.
Sommaire
- Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel Outre-mer ?
- Défiscalisation Pinel Outre-mer : à quelle réduction d’impôts ai-je droit ?
- Quels biens sont éligibles à la loi Pinel Outre-mer ?
- Quels sont les critères à respecter pour le choix du locataire ?
- Quels sont les plafonds de loyer pour le dispositif Pinel Outre-mer ?
- Quand prendra fin le dispositif Pinel Outre-mer ?
Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel Outre-mer ?
La loi Pinel en outre-mer vise à soutenir la construction de nouveaux bâtiments tout en favorisant l’accès au logement dans les DOM-TOM, comme c’est le cas en métropole. Pour y parvenir, ce dispositif de défiscalisation propose une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs, à condition :
- d’acheter un bien neuf ou réhabilité dans une zone tendue (A, A bis, B1), qui respecte un certain niveau de performance énergétique sauf pour les logements situés à Mayotte) ;
- de le louer nu pour un usage d’habitation ;
- de se conformer aux plafonds de loyers et de ressources du locataire. .
Défiscalisation Pinel Outre-mer : à quelle réduction d’impôts ai-je droit ?
Votre réduction fiscale Pinel en outre-mer dépend de la durée de votre mise en location (6, 9 ou 12 ans) et du prix de revient de votre investissement dans les DOM-TOM. Ce prix comprend le coût d’acquisition du logement et les frais annexes (honoraires du notaire, commissions, droits d’enregistrement, etc.).
En fonction de la durée de l’engagement de location, vous pouvez en effet appliquer ces taux de réduction sur le montant de votre opération réalisée en 2022 :
|
Durée de la mise en location |
Réduction d’impôt |
|---|---|
|
6 ans |
23 % |
|
9 ans |
29 % |
|
12 ans |
32 % |
Attention, le système de défiscalisation Pinel est limité :
- à 2 logements maximum par an ;
- à un investissement de 300 000 par contribuable ;
- à un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Pour vous aider à vous projeter, voici deux exemples pour des investissements de 150 000 € et 340 000 € avec des durées initiales de location de 6 et 9 ans :
|
Durée de la mise en location |
Taux de réduction d’impôt |
Montant de la réduction d’impôt pour un bien à 150 000 € |
Montant de la réduction d’impôt pour un bien à 340 000 € |
|---|---|---|---|
|
6 ans |
23 % |
34 500 € soit 5 750 € par an* |
69 000 € soit 11 500 € par an** |
|
9 ans |
29 % |
43 500 € soit 4 833 € par an |
87 000 € soit 9 667 € par an |
* 150 000 x 23 % = 34 500 € ; 34 500/6 = 5 750 €
** Opération plafonnée à 300 000 €. 300 000 x 23 % = 69 000 € ; 69 000/6 = 11 500 €.
Réduction d’impôts : loi Pinel vs loi Pinel Outre-mer : comparatif
Réaliser un investissement dans les DOM-TOM permet de profiter d’une défiscalisation plus avantageuse en outre-mer qu’en métropole.
En effet, l’État applique des taux de réduction d’impôt plus favorables dans le cadre de la loi Pinel en outre-mer.
|
Durée de la mise en location |
Taux de réduction d’impôt Pinel métropole |
Taux de réduction d’impôt Pinel Outre-mer |
|---|---|---|
|
6 ans |
12 % |
23 % |
|
9 ans |
18 % |
29 % |
|
12 ans |
21 % |
32 % |
Le montant de la réduction d’impôt global varie ainsi nettement comme dans les exemples suivants :
|
|
Loi Pinel |
Loi Pinel Outre-mer |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Prix de revient du bien |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
|
100 000 € |
12 000 € |
18 000 € |
21 000 € |
23 000 € |
29 000 € |
32 000 € |
|
150 000 € |
18 000 € |
27 000 € |
31 500 € |
34 500 € |
43 500 € |
48 000 € |
|
250 000 € |
30 000 € |
45 000 € |
52 500 € |
57 500 € |
72 500 € |
80 000 € |
|
300 000 € |
36 000 € |
54 000 € |
63 000 € |
69 000 € |
87 000 € |
96 000 € |
La réduction d’impôt annuelle dépend de la durée d’engagement initiale de mise en location de 6 ou 9 ans.
- Si vous choisissez de louer votre bien pour 6 ans, vous pouvez proroger le dispositif à 2 reprises pour 3 ans.
- Si votre durée de location était au départ de 9 ans, vous avez le droit de prolonger votre Pinel une fois, pour 3 ans.
|
|
Loi Pinel |
Loi Pinel Outre-mer |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Prix de revient du bien |
6 ans |
9 ans ou 1re prorogation de 3 ans |
Prorogation de 3 ans supplémentaires |
6 ans |
1re prorogation après 6 ans |
9 ans |
Prorogation de 3 ans supplémentaires |
|
100 000 € |
2 000 € |
2 000 € |
1 000 € |
3 833 €* |
2 000 €* |
3 222 €* |
1 000 €* |
|
150 000 € |
3 000 € |
3 000 € |
1 500 € |
5 750 € |
3 000 € |
4 833 € |
1 500 € |
|
250 000 € |
5 000 € |
5 000 € |
2 500 € |
9 583 € |
5 000 € |
8 056 € |
2 500 € |
|
300 000 € |
6 000 € |
6 000 € |
3 000 € |
11 500 € |
6 000 € |
9 667 € |
3 000 € |
* Pour un investissement de 100 000 € en loi Pinel Outre-mer sur 12 ans, vous profitez :
- d’une réduction d’impôt annuelle de 3 833 € pour une durée initiale de 6 ans, puis 2 000 € par an pendant 3 ans et 1 000 € par an sur les 3 dernières années ;
- d’une réduction d’impôt annuelle de 3 222 € pour une durée initiale de 9 ans, puis 1 000 € par an pendant 3 ans.
Dans les deux cas, vous aurez obtenu 32 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Quels biens sont éligibles à la loi Pinel Outre-mer ?
Les acquisitions éligibles au dispositif Pinel en outre-mer concernent les biens situés dans un bâtiment d’habitat collectif :
- logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
- logement que le contribuable fait construire ;
- logement ancien qui fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
- local transformé en usage d’habitation.
Les investissements Pinel doivent être localisés dans une zone déterminée, A, A bis ou B1 et respecter un niveau de performance énergétique donné :
- la réglementation thermique RT 2012 pour les logements neufs ou à construire ;
- les labels HPE ou BBC rénovation 2009 pour les autres.
Cette dernière règle ne s’applique pas à Mayotte.
Quels sont les critères à respecter pour le choix du locataire ?
La mise en location du logement doit intervenir dans les 12 mois après la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Dans tous les cas, votre bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans comme résidence principale à une personne dont le revenu fiscal de référence de 2020 ne dépasse pas les plafonds ci-dessous, pour un bail conclu en 2022 dans les DOM-TOM :
|
Composition du foyer fiscal |
Départements d’outre-mer (DOM), Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon |
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna |
|---|---|---|
|
Personne seule |
29 079 € |
31 199 € |
|
Couple |
38 834 € |
41 662 € |
|
+ 1 personne à charge |
46 700 € |
50 101 € |
|
+ 2 personnes à charge |
56 377 € |
60 484 € |
|
+ 3 personnes à charge |
66 320 € |
71 151 € |
|
+ 4 personnes à charge |
74 742 € |
80 185 € |
|
Majoration par personne à charge supplémentaire (au-delà de 4) |
+ 8 342 € |
+ 8 949 € |
Votre locataire peut être un membre de votre famille à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Quels sont les plafonds de loyer pour le dispositif Pinel Outre-mer ?
Le loyer appliqué (charges non comprises) ne devra pas dépasser les plafonds Pinel Outre-mer suivants :
|
DOM-TOM |
Plafonds mensuels au m2 |
|---|---|
|
Guadeloupe, Martinique, Mayotte, Guyane, La Réunion, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon |
10,74 € |
|
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Îles Wallis et Futuna |
12,87 € |
Les plafonds de loyer peuvent être réduits en fonction des particularités du marché local.
Quand prendra fin le dispositif Pinel Outre-mer ?
Le dispositif Pinel Outre-mer a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Il continue de s’appliquer en 2023 et 2024 avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.
Pour profiter d’avantages fiscaux identiques après 2022, il convient de se conformer aux nouvelles mesures du Pinel + qui concerne les logements neufs situés :
- dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- dans une zone Pinel qui respecte un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation.
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