Comment calculer la réduction d'impôt en loi Pinel ?

En quoi consiste la défiscalisation en loi Pinel ? 

En tant que soutien à l’investissement locatif, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d’un logement. Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Pinel, l’investissement doit répondre à plusieurs conditions qui concernent notamment :

• le type d’acquisition (sont éligibles : les logements neufs, les logements en l'état futur d'achèvement, les logements qui le particulier fait construire, certains logements anciens avec travaux, les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation et les locaux transformés en habitations) ;
• la période d’investissement (celui-ci doit intervenir ou être intervenu entre septembre 2014 et décembre 2024) ;
• la localisation du bien (celui-ci doit se situer dans une zone éligible) ;
• du niveau de performance énergétique et environnementale ;
• des ressources des locataires ;
• du respect de plafonds de loyer (par m²) selon la zone. 

La réduction d’impôt va ensuite dépendre de la durée de mise en location du bien éligible, mais reste limitée à un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable, et à un montant d’investissement de 300 000 € par an.

Quels critères prendre en compte dans le calcul de la réduction d’impôt en Pinel ? 

Les principaux critères à prendre en compte pour calculer la réduction d’impôt via la loi Pinel sont la durée de location du bien et le prix d’achat ou de construction, qui vont définir ce qui est appelé le prix de revient. 

Le pourcentage de la réduction d’impôt 

Le principal avantage de la location en loi Pinel est la réduction d’impôt permise par le dispositif. Le taux de réduction doit s’entendre par rapport au montant investi dans l’opération. Ainsi, en 2024, une durée de location initiale de : 

• 6 ans offrent 12 % de réduction d’impôt (puis 6 % pour une prolongation de 3 ans et enfin 3 % pour une deuxième prolongation de 3 ans) ;
• 9 ans offrent 18 % de réduction d’impôt (puis 3 % pour une prolongation de 3 ans).

Le prix de revient global 

La réduction d’impôt en loi Pinel se base sur le prix de revient. Il est calculé en fonction de la manière dont l’acquisition du bien a été faite, à savoir : 

• lors d’un achat neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le prix de revient équivaut au prix d’achat du logement additionné aux frais annexes ;
• lors de la construction d’un logement neuf, il correspond à la somme du prix du terrain, des équipements initiaux du logement et du coût de construction. 

Tenir compte du plafonnement 

Un investisseur souhaitant bénéficier du dispositif Pinel doit respecter certains plafonds. L’opération ne peut pas concerner plus de deux logements par an dans la double limite de 300 000 €. Il faut aussi respecter un plafond de 5 500 €/m2 de surface habitable.

Comment calculer le prix de revient ?

Comme indiqué plus tôt, le prix de revient est un indicateur qui correspond au prix d’acquisition du bien majoré des frais afférents à son acquisition.

Que faut-il inclure dans le prix de revient ?

Dans le cas d’un logement neuf, les frais afférents à l’acquisition du bien étant pris en compte dans son calcul sont les suivants :

• les honoraires du notaire ;
• les commissions versées aux intermédiaires ;
• la TVA ;
• les droits d’enregistrement ;
• la taxe de publicité foncière. 

Déduction des revenus fonciers et réduction d’impôt Pinel : à ne pas confondre ! 

La réduction d’impôt rendue possible par le dispositif Pinel ne doit pas être confondue avec ce qui est appelé le déficit foncier. En effet, il s’agit là de deux choses différentes :

• le dispositif Pinel propose un avantage fiscal selon des critères précis en termes de bien à louer, de durée de location, de ressources du locataire, de montant investi, etc. ;
• le déficit foncier lui correspond à la possibilité pour un propriétaire louant son logement et ayant opté pour le régime d’imposition dit « réel » de déduire certaines de ses charges si celles-ci sont supérieures à ses revenus fonciers.

Comment calculer la réduction d’impôt en loi Pinel ? 

Pour calculer la réduction d’impôt à laquelle il est possible de prétendre grâce au dispositif Pinel, il faut multiplier le montant investi dans le cadre de l’opération par le taux de réduction d’impôt correspondant à la période de mise en location, puis ensuite diviser le résultat sur le nombre d’années de mise en location. Le montant réel de votre réduction dépendra cependant des plafonds appliqués.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel sur 6 ans 

Pour calculer votre réduction d’impôt pour une période de location initiale de 6 ans, il faut multiplier le montant total investi par le taux en vigueur pour cette durée de location (12 %), donc : 

Montant total de la réduction d’impôt = prix de revient x 0,12 (12 %) 

Ensuite, pour calculer le montant annuel de la réduction d’impôt, il faut diviser ce montant total par le nombre d’années concernées par le mécanisme Pinel. Dans ce cas, on aura donc : 

Montant annuel de la réduction d’impôt = montant total de la réduction d’impôt / 6 

Calcul de la réduction d’impôt Pinel sur 9 ans 

Pour une mise en location initiale de 9 ans, la logique est la même, mais le taux est cette fois de 18 % sur 9 ans. On aura donc : 

Montant annuel de la réduction d’impôt = (prix de revient x 0,18) / 9 

Calcul de la réduction d’impôt Pinel sur 12 ans

Au-delà de la période initiale de mise en location, il est possible de prolonger la durée du dispositif. 

Pour la durée initiale de 6 ans, deux prolongements de 3 ans sont possibles. Le premier l’est avec un taux de réduction de 6 %. Sur ces trois ans, la réduction annuelle sera alors de : 

Montant annuel de la réduction d’impôt = (prix de revient x 0,06) / 3 

Il est ensuite possible d’ajouter le deuxième prolongement de 3 ans, mais qui a cette fois un taux de réduction d’impôt de 3 %. Pour ces trois dernières années, la réduction annuelle sera alors de : 

Montant annuel de la réduction d’impôt = (prix de revient x 0,03) / 3 

Maintenant, pour une durée initiale de mise en location de 9 ans, un seul prolongement est possible. Celui-ci est également de 3 % sur 3 ans. Son calcul est alors identique à celui présent ci-dessus.

Calcul réduction d’impôt Pinel : les questions fréquentes 

La réduction d’impôt est-elle reportable l’année suivante ? 

Dans le cadre de la loi Pinel, aucun report n'est possible.

Quand commence la réduction d’impôt en Pinel ? 

La réduction d’impôt Pinel peut commencer à s’appliquer l’année qui suit l’achèvement du logement, des travaux ou de son acquisition. Celle-ci passe en effet par votre déclaration de revenus de l’année en question.