Investir en loi Pinel avec une SCI : est-ce compatible ?

SCI et loi Pinel : est-ce compatible ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une entité juridique réglementée par le Code civil, détenant la propriété de biens immobiliers. Son capital est réparti en parts, détenues par au moins 2 investisseurs. Ces derniers partagent ainsi non seulement le patrimoine immobilier de la société, mais également ses bénéfices, ses pertes, et participent à la gestion des biens. Contrairement à une société civile de placement immobilier (SCPI), qui est un instrument d’investissement, la SCI n'a pas d'objectif commercial et fonctionne donc selon les règles du Code civil.

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel, introduit en septembre 2014, est une mesure de défiscalisation destinée à stimuler l'investissement locatif. Il offre une réduction de l'impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent des logements pour les mettre en location, avec le montant de la réduction variant selon la durée de l'engagement locatif.

Au-delà de favoriser l'investissement locatif, la défiscalisation Pinel vise également à rééquilibrer le marché locatif dans les zones à forte tension en France. Elle impose un plafonnement des loyers, facilitant ainsi l'accès à des logements abordables pour les ménages aux revenus modestes.

Les deux sont-ils compatibles ?

Oui, loi Pinel et SCI sont compatibles. L'acquisition d'un bien immobilier en société civile immobilière entre plusieurs associés est parfaitement adaptée au régime Pinel. La réduction d'impôt liée au dispositif Pinel s'applique de manière similaire dans le cadre d'un tel investissement.

La SCI Pinel doit acheter un logement neuf et le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier pleinement de l'avantage fiscal, chaque associé de la SCI doit avoir opté pour l'impôt sur le revenu plutôt que pour l'impôt sur les sociétés lors de la création de la SCI. Ce choix permet une transparence fiscale puisque les associés déclarent directement les revenus fonciers produits par la SCI.

Quel est l’intérêt d’acheter en Pinel avec une SCI ?

L'utilisation du dispositif Pinel dans le cadre d'une SCI permet au propriétaire de bénéficier d'une réduction fiscale pendant la durée de location choisie, avec des taux d'abattement de 12 %, 18 % ou 21 %.

Cette mesure fiscale peut entraîner des économies substantielles en fonction de la réduction d'impôt en SCI Pinel :

• avec un engagement locatif de 6 ans, bénéficiez d’un abattement fiscal de 12 % du montant investi, jusqu'à un maximum de 36 000 € ;
• pour un engagement de 9 ans, l'abattement fiscal s'élève à 18 % du montant investi, plafonné à 54 000 € ;
• pour un engagement de 12 ans, l'abattement fiscal atteint 21 % du montant investi, dans la limite de 63 000 €.

Un autre atout majeur de l'investissement immobilier en SCI Pinel est la constitution d'un patrimoine immobilier, générant des revenus complémentaires et offrant la possibilité de transmission future. La SCI Pinel se révèle être un excellent outil pour la gestion patrimoniale, particulièrement lorsqu'elle est utilisée dans le cadre du dispositif Pinel.

Quelles sont les conditions pour cumuler SCI et loi Pinel ?

De la même manière qu'un investissement immobilier classique, l'achat de parts dans une SCI est éligible au dispositif Pinel. Pour que la SCI Pinel puisse profiter de cette réduction d'impôt, l'investissement immobilier doit satisfaire aux mêmes conditions d'éligibilité qu'un Pinel standard, c’est-à-dire :

• l'acquisition de logements neufs, en l’état en futur d’achèvement (VEFA) ou faisant l’objet de travaux pour correspondre notamment aux caractéristiques de décence ;
• dispositif applicable à 2 logements maximum par an et par SCI ;
• un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans ;
• le respect des plafonds de ressources des locataires et des plafonds de loyers, qui dépendent de la localisation du bien dans une zone éligible ;
• la SCI doit être soumise à l'impôt sur le revenu et non à l'impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’investir en loi Pinel avec une SCI ?

Avantages de la SCI Pinel

Les avantages de la loi Pinel en SCI sont multiples. Premièrement, la réduction d'impôt offerte par ce dispositif représente un bénéfice majeur pour les SCI. De plus, la loi Pinel encourage l'écologie en accordant un bonus de constructibilité aux logements qui dépassent les normes actuelles en termes de caractéristiques thermiques et de performance énergétique.

En outre, une SCI Pinel facilite la gestion et la transmission du patrimoine, un aspect particulièrement important pour les SCI, notamment les SCI familiales. Elle permet notamment de louer le bien immobilier à des membres de la famille, ascendants ou descendants. Enfin, une fois la période de location terminée, les propriétaires ou les associés de la SCI ont toute liberté sur l'utilisation du bien (y compris la possibilité d'y résider). Cet aspect est souvent un avantage clé pour les SCI familiales.

Inconvénients de la SCI Pinel

Les inconvénients majeurs de la défiscalisation via la loi Pinel en SCI tiennent principalement aux critères d'éligibilité rigoureux relatifs au type de logement et aux modalités de location. Comme mentionné auparavant, la loi Pinel impose un plafonnement des loyers, ce qui peut s'avérer limitatif pour les sociétés civiles immobilières.

Concernant les aspects fiscaux, la SCI Pinel ne permet pas de cumuler ses avantages avec ceux d'autres législations telles que la loi Malraux, active depuis le 1er janvier 2013. Bien que la loi Malraux offre aussi une réduction d'impôts, ses conditions sont distinctes de celles du Pinel.

Il est donc important de bien examiner et comparer les différents dispositifs disponibles pour choisir celui qui convient le mieux à vos objectifs. Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI Pinel :

Comment déclarer un Pinel en SCI ?

Le dispositif Pinel doit être mentionné dans la déclaration fiscale n°2042 de la société. Chaque associé doit ensuite déclarer sur sa propre déclaration d'impôts la part des bénéfices imposables qui lui revient, en fonction de sa part dans le capital social de la société.
La SCI Pinel est considérée comme une entité transparente, ce qui signifie que les revenus fonciers sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leur part dans le capital de la SCI. Ces revenus sont ajoutés aux autres revenus imposables de chaque associé.

Quel autre dispositif de défiscalisation est compatible avec une SCI ?

Loi Denormandie en SCI

Oui, il est tout à fait faisable d'acheter un bien immobilier via une SCI et de bénéficier du dispositif Denormandie. Cependant, il est important de noter certains points clés :

• la SCI doit impérativement opter pour le régime fiscal de l'impôt sur le revenu ;
• les associés de la SCI sont tenus de conserver leurs parts pendant toute la durée de l'engagement locatif, et durant cette période, ils ne peuvent procéder à aucune transmission ou donation de leurs parts entre eux avant la fin de cet engagement.

LMNP et SCI

La SCI est une structure juridique conçue pour les investissements immobiliers réalisés par plusieurs associés. Elle représente une alternative à des formes telles que la SARL de famille ou l'indivision, et vise principalement à constituer et gérer un patrimoine immobilier. En tant que société civile, la SCI ne se destine pas à des activités commerciales.

Dans le cadre d'une SCI, contrairement aux statuts de Location Meublée Professionnelle (LMP) ou de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les revenus ne sont pas soumis à l'imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, par nature, une SCI ne peut s'engager dans des activités commerciales telles que la location meublée, que ce soit à titre professionnel ou non-professionnel.