Comment estimer un bien immobilier ?

Pour quelle raison est-il important d’estimer un bien immobilier ?

Procéder à l’estimation d’un bien immobilier répond à plusieurs objectifs. Tout d’abord, il s’agit d’une étape déterminante si vous avez pour projet la vente de votre maison ou de votre appartement. Elle est un indicateur essentiel pour les potentiels acquéreurs qui savent aussitôt si votre bien est adapté ou non à leur budget.

Mais l’estimation d’un bien immobilier trouve son intérêt dans d’autres situations moins connues. C’est par exemple le cas pour :

• le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• le calcul des droits de succession ;
• le calcul dans le cadre d’une liquidation matrimoniale en cas de divorce.

Il est à souligner que vous n’avez aucun intérêt à sous-estimer la valeur de votre bien. En effet, l’administration fiscale peut intervenir pour rétablir la réelle valeur du logement. En cas de fraude ou de mauvaise foi avérée, vous vous exposez même à des sanctions.

Comment faire une estimation d’un bien immobilier ? 3 options

Pour vendre son bien au prix le plus juste, l’étape d’estimation de sa valeur ne doit pas être négligée. Un prix trop élevé risque de faire fuir les acquéreurs, alors qu’un prix trop bas joue en votre défaveur. Mais alors, comment être sûr d’évaluer son bien immobilier correctement ?

1.Estimation par soi-même

Si vous avez pour projet la vente de votre bien, débuter par l’évaluation d’une fourchette de prix est un bon début. Pour ce faire, vous pouvez vous appuyer sur différents critères, notamment :

• le prix auquel vous avez acheté le bien ;
• les travaux que vous avez réalisés et ceux à effectuer ;
• la réputation de la ville et de votre quartier ;
• l’accès aux différentes commodités.

Pour vous aider à affiner votre estimation, il existe également des sites sur lesquels vous pouvez vous renseigner. Vous pouvez par exemple comparer des annonces immobilières pour des biens similaires au vôtre dans une zone géographique proche.

Dans la même optique, le gouvernement met à disposition un site très utile : DVF (demande de valeur foncière). En quelques clics, vous accédez très facilement aux dernières transactions effectuées au sein de votre ville ou de votre quartier. Cela vous donne une idée des tarifs pratiqués au m² et de la valeur globale à laquelle vous pouvez espérer céder votre propriété.

Au plus vous parvenez à cibler des annonces et transactions immobilières pour un bien semblable au vôtre, au plus vous êtes en mesure d'avoir une estimation immobilière fiable.

Avantages et inconvénients

L’avantage principal qui ressort de l’estimation d’un bien immobilier par soi-même est la gratuité. Ici, nul besoin de payer les services d’un prestataire ou d’un intermédiaire.

Toutefois, si vous n’avez pas de réelles connaissances en matière d’immobilier, votre évaluation peut s’avérer erronée. En effet, difficile de s’improviser agent immobilier et d’être certain de fixer le juste prix. Un professionnel à une idée réelle des tendances du marché local. Il sait par exemple si la demande est importante, auquel cas le prix de votre bien peut être revu à la hausse.

Une contrainte de temps est également à prendre en compte. Fixer vous-même le prix de votre maison demande un certain investissement et peut rapidement s’avérer chronophage.

Enfin, il est à noter que côté acheteur, savoir que le prix de vente n’a pas été fixé par un professionnel peut également être un frein. 

2.Consulter un professionnel pour l'estimation

Lorsque l’on fait mention de consulter un professionnel dans l’évaluation d’un bien, il faut comprendre une agence immobilière ou un notaire. Ces derniers sont spécialisés dans l’immobilier et ont l’habitude d’estimer maisons et appartements. Si vous cherchez comment faire une estimation immobilière en bonne et due forme, vous orienter vers ces professionnels est logiquement recommandé.

Sachez par ailleurs que si votre bien doit être estimé dans le cadre d’une succession ou d’une liquidation matrimoniale, l’appel à un notaire est obligatoire.

Quel coût lorsqu’on fait appel à un professionnel ?

Il est difficile de répondre avec exactitude à la question du coût d’un professionnel de l’immobilier. Sans surprise, celui-ci peut fortement varier d’une agence à une autre ou selon l’attractivité du marché immobilier de votre région.

Avantages et inconvénients

En sollicitant l’aide d’un professionnel, vous avez la certitude que votre bien est évalué à son juste prix. Un agent immobilier qui sait que la demande est en forte hausse pour s’installer dans votre ville peut en tirer profit et adapter la valeur du bien en conséquence. Ces experts de l’immobilier peuvent aussi vous donner de précieux conseils pour mettre votre bien en valeur et augmenter son prix de vente.

Côté acquéreurs, le fait de savoir que le prix du logement a été certifié par un professionnel est rassurant. De la même manière, il sera plus simple de vendre la maison ou l’appartement rapidement grâce au réseau et la visibilité offerte par une agence immobilière.

Le prix demandé pour une estimation peut à l’inverse faire office de frein pour une personne qui souhaite vendre sa maison. Qui plus est, le montant évalué peut très bien varier d’un professionnel à un autre. Difficile alors de savoir vers qui se tourner avec certitude.

Enfin, gardez à l’esprit que si vous décidez de vendre votre bien par le biais d’une agence, une commission lui sera attribuée sur le prix de vente final.

3.Estimation du bien immobilier en ligne

Comment évaluer un bien immobilier avec précision en tant que particulier ? Pour vous aider dans cette tâche, certains sites spécialisés sont d’une grande utilité. Vous pouvez alors obtenir une première rapidement et simplement après avoir renseigné certaines informations telles que :

• la ville ;
• la superficie ;
• le nombre et le type de pièces (1 cuisine, 2 salles de bain, 4 chambres, etc.) ;
• le type de logement ;
• etc.

Pour tendre vers le prix le plus juste, ces outils en ligne se basent également sur des données annexes. On peut faire état des commerces environnants, du réseau de transport ou plus largement du nombre d’annonces similaires enregistrées au sein de leur base de données.

Certains services d’estimation en ligne sont directement corrélés à une agence physique. Il n’est donc pas rare de se voir proposer une visite en réel par un agent dans la foulée afin de convenir d’un prix définitif.

Quel est le coût ?

Là encore, il n’est pas facile de fixer un tarif sur ce genre de prestation. Si certains sites proposent une évaluation gratuite, d’autres la font payer. Toutefois, la plupart des prestataires préfèrent proposer une première évaluation gratuite avant de prendre de plus amples informations auprès de vous. L’estimation en ligne peut donc être vue comme une première approche auprès d’un professionnel de l’immobilier.

Avantages et inconvénients

Procéder à une estimation en ligne a l’avantage de vous offrir une évaluation complémentaire à la vôtre. De plus, elle se base sur des critères objectifs. C’est une bonne façon de voir si votre première estimation est plutôt juste.

Parmi les autres avantages, l’estimation en ligne est généralement gratuite. En outre, elle s’effectue très simplement et rapidement.

Cependant, un outil d’estimation en ligne fait face à certaines limites. Difficile en effet de déterminer le cachet que peut avoir un bien sans l’intervention d’un regard humain. Autrement dit, s’il s’agit d’un outil pratique, il ne peut être considéré comme suffisant pour fixer le montant définitif d’une habitation.

Quels sont les facteurs à prendre en compte lorsqu’on estime un bien ?

Il est délicat de savoir comment estimer son bien immobilier. Pour vous y aider, il est important de pouvoir se baser sur critères objectifs et mesurables.

Les critères internes du logement

Parmi les points clés qui définissent la valeur d’un bien immobilier, on peut mentionner les critères internes au logement. Tout d’abord, on peut naturellement penser aux aspects les plus évidents :

• surface habitable ;
• nombre de pièces ;
• état général du bien (travaux à entreprendre ou non) ;
• présence d’un jardin, d’un balcon ou d’un garage.

À ces critères de base s’ajoutent d’autres points qui peuvent avoir un impact significatif :

• le style du logement (parquet ancien, etc.) ;
• l’exposition au soleil ;
• un grenier ou une cave aménagée ou aménageable ;
• le diagnostic de performance énergétique.

En bref, tous les aspects qui renvoient au logement en lui-même peuvent avoir une influence plus ou moins importante sur le prix de vente final du bien.

L’emplacement du bien

La valeur d’un bien ne se définit pas uniquement par ce qu’il est, mais aussi par où il se situe. À titre d’exemple, un appartement similaire au sein d’une grande ville n’aura pas la même valeur selon que le transport en commun le plus proche se situe à 200 mètres ou 2 kilomètres.

Ainsi, il existe différents critères à retenir concernant l’emplacement du bien :

• la qualité et la proximité du réseau de transport en commun ;
• la diversité et la proximité des commerces ;
• les différentes écoles aux alentours ;
• la vue depuis le logement ;
• la réputation du quartier (calme, résidentiel, etc.) ;
• les futurs projets dans la zone géographique (construction d’un hôpital, etc.).

Tous ces critères ont une importance décisive dans la valeur de votre bien. Quand un acquéreur recherche un logement, son emplacement et l’accès aux services de base sont déterminants dans son choix.

L’offre et la demande

La logique de l’offre et de la demande a toujours régulé le marché de l’immobilier. Plus une ville est prisée et les offres disponibles rares, plus les prix sont enclins à s’envoler. À l’inverse, la valeur d’un bien aura tendance à baisser si les offres sont nombreuses par rapport aux demandes.

Quelles sont les différences entre l’estimation d’un appartement ou d’une maison ?

D’une manière générale, on a tendance à penser qu’un appartement est forcément moins cher qu’une maison. Plusieurs raisons peuvent l’expliquer :

• la superficie ;
• la proximité immédiate avec le voisinage ;
• l’absence de jardin ;
• la difficulté pour se garer en l’absence d’un garage.

Mais ce constat n’est pas forcément vrai, surtout dans les grandes villes et pour les biens les mieux situés. En outre, certains aspects doivent également être mis en lumière lorsqu’il est question de déterminer le prix d’un appartement. C’est par exemple le cas des charges de copropriété ou l’entretien des parties communes.

En bref, il est important de distinguer les critères d’évaluation entre un appartement et une maison. Si la superficie et la qualité des équipements prédominent pour une maison en campagne, la proximité du métro ou d’un supermarché est bien plus importante pour un appartement en centre-ville.