Faire appel à une agence immobilière pour l'estimation de son logement

Pourquoi faire estimer son bien par une agence immobilière ?

Avant de mettre son logement en vente, la réalisation d’une estimation par une agence immobilière est un passage quasiment obligatoire pour un propriétaire souhaitant réaliser la meilleure affaire possible et optimiser ses chances de parvenir à une transaction rapide. L’estimation immobilière physique permet en effet de situer parfaitement le logement au regard des biens environnants en ce qui concerne notamment sa superficie, ses équipements, ses prestations, son état général ou encore ses possibilités d’évolution.

Le diagnostic effectué sur place par l’agent conduit alors à l’établissement d’un prix de vente très précis. Basée sur des critères objectifs, cette valeur estimée offre la possibilité au vendeur de tirer le plus juste prix de son bien en laissant de côté son biais d’impartialité lié à son attachement au logement ou à ses investissements réalisés.

L’estimation est donc fondamentale pour que le vendeur soit bien positionné sur le marché en termes de prix par rapport aux autres biens similaires. Un prix de vente trop au-dessus de la valeur du bien risque ainsi de ne jamais aboutir sur une transaction malgré de nombreuses visites. Un prix trop peu élevé à l’inverse pourra faire perdre une potentielle plus-value importante au vendeur et ne laissera, de plus, aucune marge de négociation pour l’acheteur, une légère négociation permettant souvent d’aboutir à un compromis de vente.

L’estimation par une agence immobilière est alors la solution la plus plébiscitée par les vendeurs, d’une part pour sa fiabilité (supérieure aux estimations en ligne), et d’autre part pour la simplicité de la démarche, évitant au propriétaire en effet bien des recherches fastidieuses, le tout sans certitude quant au résultat.

Quels sont les avantages à faire estimer son bien par une agence immobilière ?

Faire estimer son bien par une agence immobilière est un choix judicieux à plus d’un titre. Il s’agit tout d’abord d’un expert du marché local qui connaît dans les moindres détails la zone géographique concernée. Il peut ainsi évaluer très précisément le prix au mètre carré moyen pour un bien sensiblement identique au vôtre. Il est notamment au courant des dernières ventes immobilières réalisées dans le quartier, ce qui offre alors des points de comparaison précis.

L’agent immobilier est également au courant des évolutions récentes et futures du quartier et de son potentiel de développement pouvant rendre la zone particulièrement attractive et ainsi majorer le prix du bien.

L’agence immobilière est en outre à même d’évaluer très précisément l’état du bien grâce aux documents fournis ainsi qu’à son expertise sur les lieux, chose qu’une estimation gratuite en ligne ne permet pas de retranscrire. Il peut ainsi analyser les points bloquants d’une vente, la qualité des installations et des équipements ou encore anticiper de potentiels travaux mineurs pour maximiser les chances de revente. L’agent immobilier est même en capacité d’apprécier le charme d’une demeure et le potentiel effet coup de cœur éprouvé par certains clients, ressenti qui ne peut là encore pas être valorisé par une estimation à distance.

Enfin, le recours à une agence immobilière est gratuit et sans engagement (sauf dans le cas de prestations d’expertise immobilière payante), l’estimation étant bien souvent utilisée par les agences pour prendre langue avec des propriétaires dans le but d’obtenir un mandat de vente exclusif par la suite.

Estimation par un agent immobilier : comment ça marche ?

Obtenir une estimation par un agent immobilier est une démarche relativement simple. Il suffit pour cela de contacter n’importe quelle agence, qui, la plupart du temps, se prête bien volontiers au jeu gratuitement, l’estimation faisant alors figure de geste commercial dans l’espoir d’une attribution de mandat. Vous pouvez alors très facilement prendre rendez-vous avec un agent expert qui se rendra directement à votre domicile pour procéder à l’évaluation du bien.

Le jour du rendez-vous, l’agent va en premier lieu chercher à réunir tous les documents lui permettant de se renseigner précisément sur l’état du bien. Il s’agira notamment :

• Des éléments relatifs à la construction et l’achat du bien : titre de propriété, permis de construire, les différents plans du logement et ses éventuelles dépendances, les actes de servitude etc.
• Des documents justificatifs des charges du bien : taxe d’habitation, taxe foncière, assurance etc.
• Des factures étayant les différents travaux réalisés (isolation, remplacement de fenêtres, terrassement etc.).
• Des diagnostics réalisés sur l’état du bien (DPE, plomb, amiante, termites, installation électrique ou gaz etc.).
• Des éventuels devis déjà réalisés dans la perspective de travaux de rénovation ou de réhabilitation à prévoir.
• Des procès-verbaux des assemblées générales pour une copropriété avec les résolutions d’entretien ou de travaux adoptées ainsi qu’un état des lieux des charges annuelles.
• De tout autre document pouvant s’avérer décisif dans l’évaluation de la valeur du bien à la hausse comme à la baisse.

Après avoir pris connaissance de ces informations, l’agent commence alors sa visite pièce par pièce en vérifiant chacun des points pouvant influer sur le prix (surface, état des équipements, travaux réalisés, conformité aux normes électriques, de gaz ou de performance énergétique, aménagements à prévoir, potentiel etc.).

Pour ce faire, il échange régulièrement avec le propriétaire pour éliminer les zones d’incertitude. L’agent tient également compte des éléments extérieurs au bien tels que les espaces extérieurs (présence de terrasses, de balcons, de jardins…), la vue, le voisinage, le potentiel de développement du quartier, la proximité des transports et des commerces ainsi que des espaces verts.

Après avoir étudié point par point chaque élément, il va ensuite les croiser avec les dernières ventes réalisées dans le secteur pour des biens similaires. Cette dernière étape peut demander quelques jours supplémentaires le temps d’effectuer le travail de recoupage. L’expertise de l’agent permet en général de donner une première fourchette approximative le jour de la visite.

Le montant de l’estimation finale est généralement communiqué après quelques jours sous forme d’un dossier complet prenant le nom de “titre de valeur” ou “avis de valeur” répertoriant l’ensemble des éléments relatifs au bien permettant de justifier ce montant.

Quel est le prix d’une estimation par une agence immobilière ?

D’un point de vue théorique, l’estimation par un agent immobilier coûte entre 200 et 300 euros. Ce montant comprend notamment les frais de déplacement, le temps passé sur place pour effectuer les différents relevés, les croisements d’informations avec les données du marché local (barème des prix au mètre carré notamment) ou encore les réévaluations potentielles du fait des points positifs et négatifs du bien (équipements de grande qualité, vue dégagée ou au contraire vue obstruée ou nuisances sonores environnantes).

Malgré le travail effectué et le temps passé sur place, cette prestation est néanmoins la plupart du temps gratuite pour le vendeur qui la sollicite. En vertu de la loi Hoguet, aucune obligation n’est en effet imputable au propriétaire s’il ne souhaite pas donner suite après l’estimation, tant qu’un mandat exclusif n’est pas signé. Le plus souvent, la prestation d’estimation est en quelque sorte un produit d’appel gratuit visant à entrer en contact avec des vendeurs afin de bénéficier d’un contrat d’exclusivité de gestion de la vente et d'en récupérer le montant de la commission finale.

Dans le cas où le vendeur décide cependant de confier un mandat exclusif à l’agence ayant effectué l’évaluation, une commission se rapportant au temps consacré à l’estimation du bien est alors facturée sur les frais d’agence au moment de la vente finale du bien.

Certaines agences proposent également des prestations d’estimation payantes appelées alors “expertise immobilière”. Celles-ci sont alors bien plus poussées et sont généralement souscrites dans le cadre d’une succession visant à répartir de façon très précise le patrimoine entre les ayant droits.

Enfin, sachez que dans le cas où vous douteriez des bonnes intentions d’une agence immobilière qui aurait tendance à surévaluer le bien pour faire bonne impression et obtenir le mandat par la suite, il est tout à fait possible de faire appel à un expert totalement impartial comme un notaire. Celui-ci n’a en effet aucun intérêt à gonfler le prix de vente et vous assure une évaluation au plus juste prix. L’estimation par notaire n’est cependant pas gratuite et est généralement facturée entre 250 et 300 euros.

Quoiqu’il en soit, demandez toujours un devis avant de procéder à une estimation afin de vous couvrir. N’hésitez pas non plus à effectuer plusieurs estimations auprès de différentes agences pour comparer et affiner encore davantage le prix de vente idoine.